한강변ㆍ저층 재건축 단지에 장기투자 하라

[머니위크 커버스토리]재테크 고수 10인의 투자훈수/ 김용진 부동산뱅크 이사

부동산시장이 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 지난 9월에 터진 미국발 금융위기 이후 그 동안 상승세를 보였던 강북권까지 하락세로 돌아서면서 부동산시장이 급속히 냉각됐다.

금융위기와 경기침체에 따라 부동산시장이 하락한 만큼 경기회복 시기가 최대 관건이라 할 수 있겠다. 우선 2009년 상반기 우리나라 경제는 최악의 경기침체가 예고 돼 있어 부동산시장도 지금보다 더 악화될 것으로 보인다. 각종 규제완화 및 세제개편 등으로 매도자들은 집을 빨리 팔려고 할 것이고 그렇다보면 매물이 쌓여 집값 약세는 당분간 이어질 것이다. 또한 우려했던 버블세븐지역 등의 고가아파트 중심으로 반값 아파트가 현실화될 가능성이 크다.

하반기에는 대출금리 인하 효과와 경기 전반의 불확실성이 제거되면서 서서히 바닥론이 고개를 들 것이고, 그동안 낙폭이 컸던 지역의 급매물 위주로 거래가 늘어날 것으로 전망된다. 그러나 이러한 거래는 시세 상승에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 보인다.

재건축단지의 경우 일반 주택보다 경기침체나 규제에 민감하므로 2009년에도 일반 아파트보다 하락폭이 더욱 커질 전망이다. '11ㆍ3 대책'을 통해 내놨던 재건축 관련 규제완화도 법(조례)통과 되기까지가 불투명하다. 때문에 재건축단지는 용적률 상향에 따라 수혜가 예상되는 한강변이나 저층단지 중심으로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 좋은 방법이라 할 수 있다.

재개발은 2008년 투자가치가 높았던 상품이다. 그러나 단기간 과도한 가격 폭등과 경기침체로 2009년 재개발은 어두울 것으로 전망된다. 그동안 가격 조정이 있었던 버블세븐지역 보다는 단기간 가격이 급등한 상품이나 지역을 중심으로 조정이 불가피할 것으로 예상된다. 하지만 MB정부가 재개발, 뉴타운 등에 대해 긍정적으로 바라보고 있기 때문에 시장이 어느 정도 안정세를 보이면 재개발도 전망이 밝을 것으로 기대된다.

오피스텔ㆍ상가 등의 수익형 상품은 경기변동에 상당히 민감하게 작용하므로 지금처럼 경기침체기에는 조심하는 게 좋다. 오피스텔은 그동안 일반 아파트에 대한 규제가 적용되지 않았기 때문에 인기가 좋았지만 지금은 모든 규제가 일반 아파트에도 풀렸기 때문에 오피스텔 수요가 아파트로 몰릴 가능성이 클 것으로 보인다.