서울시 용도변경 개선..'특혜시비'일 듯

서초동 롯데칠성 부지 등 39개소 1.2㎢.."해당 기업 배만 불릴 것"

↑ 서울시가 밝힌 용도변경 가능 지역 96개소.(자료: 서울시)

서울시가 서초동 롯데칠성 부지 등 서울시내 1만㎡ 이상 땅의 용도변경을 허용할 방침을 정하자 "해당 지역 땅을 가진 기업에 대한 특혜시비가 아니냐"는 비판이 제기되고 있다. 또 주변 부동산 시장을 자극할 것이라는 지적이 나오고 있다.

11일 서울시에 따르면 그동안 시가 개발이익 사유화 등의 특혜시비와 땅값 급등을 이유로 대규모 부지의 용도지역 변경을 보류했지만 앞으로 허용할 방침이다.

시는 이날 용도변경시 기부채납시설 종류 및 방법을 확대하고 유형별 기부채납 비율을 설정하는 내용의 '대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선방안'을 발표했다.

이번 방안이 시행되면 그동안 도로와 공원 등 공공시설에 한정된 현행 기부채납 시설이 문화·복지시설, 장기전세주택 등 공익시설까지 확대된다. 또 개발부지 내 토지로만 한정됐던 공공기여시설 설치도 개발부지 이외 지역의 건물이나 토지로 범위가 늘어난다.

이밖에 그동안 임의적으로 적용한 기부채납 비율도 용도변경 유형별로 20%~40%까지(사업대상 부지면적 기준) 설정된다. 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경할 경우에는 20%, 일반상업지역으로 변경할 때는 40%를 적용된다. 또 준주거지역을 상업지역으로 변경할 시에는 30%를 공공에 기여해야 한다.

시는 이를 통해 용도변경으로 발생한 개발 이익을 공공의 이익을 위해 환수할 방침이다. 시 관계자는 "이들 지역이 한꺼번에 개발될 일도 없을 뿐더러, 개발이 진행되는 과정에서 나오는 이익은 장기전세주택 등 공공을 위해 쓰인다"며 "개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 측면에서 일거양득 효과를 거둘 수 있다"고 말했다.

하지만 서울시내 대규모 부지에 대한 용도변경은 특정기업의 배만 불릴 수 있다는 지적이다. 서초동 롯데칠성 부지와 뚝섬 현대차 부지 등 민간 소유 대규모 부지 39개소(1.2㎢)는 용도변경(주거→상업)으로 막대한 개발이익이 발생한다는 것.

이를테면 3종 주거지역인 서초동 롯데칠성 부지(6만9395㎡)가 상업용지로 변경되면 현재 250% 용적률은 800%로 대폭 늘어나, 인근 삼성타운과 같은 초고층 빌딩들이 들어설 수 있다. 뿐만 아니라 도심 내 금싸라기 땅이 개발됨에 따라 주변 집값 등이 오르는 등 부동산 시장이 불안해질 수도 있다.

이들 지역은 지난 몇 년간 용도변경 관련 내용이 발표될 때마다 해당 부지 소유 기업에 대한 특혜시비 논란이 제기된 곳이다. 롯데와 현대 등 해당 기업들은 상업지구로의 변경을 통해 사옥 건립 등 그룹 숙원사업들을 진행하려고 했지만 번번이 좌절됐다.

경실련 남은경 도시개혁센터 부장은 "서울시가 아무리 개발이익을 환수한다고 하지만 어떻게 추진할 것인지에 대한 투명성이 부족하고, 제도 시행에 따른 부작용 등에 대한 설명이 전혀 없다"며 "그런 이유로 계속 특혜시비가 나오는 것"이라고 말했다. 이어 "또 용적률 대폭 상향으로 주변 부동산 시장은 불안해질 것이다"고 덧붙였다.