규제완화 선물세트에 재건축단지 '희색'

재건축 3대 핵심규제 완화 영향 및 전망

정부가 재건축 3대 핵심규제를 풀기로 함에 따라 답보상태에 빠졌던 재건축시장이 활성화될 것으로 예상된다.

용적률 완화를 비롯해 소형주택 및 임대주택 의무비율 폐지 등 3가지 규제 완화책 모두 메가톤급이어서 추락하던 재건축시장이 상승 반전될지 주목된다.

3일 정부가 발표한 경제난국극복 종합대책에 따르면 국토해양부는 도심내 주택공급 확대를 위해 재건축단지의 용적률을 국토계획법 상한까지 높일 수 있도록 허용하기로 했다.

지금은 서울시가 조례로 △1종 170% △2종 190% △3종 210%로 용적률을 제한하고 있다. 하지만 정부가 용적률을 법이 정한 한도까지 허용하면 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%로 최대 90%포인트 늘어나게 된다.

국토부는 또 60㎡이하 소형주택을 20%이상, 85㎡이하 중소형주택을 40% 이상 짓도록 하는 현 소형평형 의무비율을 없애고 85㎡이하 주택을 60%만 지으면 되도록 관련 법을 개정하기로 했다.

임대주택 의무비율도 폐지하는 대신 기본 계획에서 법상한선까지 용적률이 높아질 경우 늘어나는 용적률의 최고 50%까지 공공주택으로 환수할 계획이다.

◇강남 노후 및 지방 재건축단지 '수혜'

우선 용적률 완화에 따라 강남 서초 송파 강동 등 강남권 노후 아파트에 대한 재평가가 이뤄질 전망이다. 강남 개포주공 1단지의 경우 현재 용적률이 177%이지만 법 개정으로 용적률이 상향되면 250%까지 재건축이 가능해지는 등 사업성이 크게 좋아진다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "강남권 재건축의 하락세가 워낙 컸던 만큼 대책 발표 이후 매수 움직임이 나타날 가능성이 높다"고 말한다.

강남 3종주거지역의 12층 이상 중고층 재건축아파트도 혜택을 볼 전망이다. 이들 단지는 용적률 한계로 재건축을 해도 가구수가 늘어나지 않는 이른바 '1대1 재건축'이 많다.

여기에다 '소형주택 의무 건설비율'로 인해 재건축을 하면 오히려 지금 주택크기보다 면적이 줄어드는 모순이 발생, 조합들이 사업 추진에 어려움을 겪어왔다.

그러나 앞으로 용적률이 늘어나고 60㎡이하 소형주택을 짓지 않게 되면 주민들의 불만이 일시에 해소될 가능성이 크다.

늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야하는 의무비율이 폐지되면 지방 재건축시장에 숨통이 트일 전망이다. 지방시장에선 임대수요가 거의 없는데도 임대주택을 의무적으로 지어야 해 조합들의 불만이 컸다.

바른재개발재건축전국연합(재건련)의 이영환 기획국장은 "임대주택을 적게 지을 경우 일반 분양물량이 많아져 수익성이 좋아지며 해당단지의 이미지와 가치 상승 요인이 된다"고 말했다.

◇재건축 하락세 멈추나

전문가들은 그동안 강남 재건축의 장애물로 작용해왔던 핵심 규제가 완화됨에 따라 규제완화 기대에 따른 바닥권 거래가 이뤄질 것으로 예상한다.

실제 지난주말부터 정부의 강도 높은 재건축 규제 완화 발표 예고에 강남권 주요 재건축 아파트를 중심으로 나왔던 매물이 회수되고, 호가가 5000만원 가량 오르기도 했다.

그러나 전체적인 가격 상승으로 돌아서기는 역부족이라는 게 대체적인 중론이다.

부동산써브의 정태희 연구원은 "하락세가 일시적으로 멈추겠지만 전세계적인 부동산 조정시기로 볼 때 부동산 하락세를 막기에는 역부족일 것"이라고 말했다.

스피드뱅크의 박원갑 부사장은 "이번 장세는 하락기에 나타나는 기술적 반등 정도를 예상할 수 있다"면서 "몇 년간 급상승에 따른 가격 부담, 시장의 불확실성 등을 감안할 때 실수요자들은 매수보다 관망하는게 필요하다"고 말했다.