미분양아파트 매입 '꼬인다 꼬여'

- 주공 미분양 매입, 계획대비 절반
- 보증, 올해 5000억 처리도 버거워
- 민간 펀드도 빛 좋은 개살구 그쳐


건설사 유동성 지원 방안중 핵심이랄 수 있는 미분양아파트 매입이 활성화 기미를 보이지 않고 있다.

대한주택공사의 미분양아파트 매입, 대한주택보증의 환매조건부 미분양아파트 매입, 민간 미분양 펀드 운영 등 어느 것 하나 속 시원한 해결방안이 나오지 못하고 있는 것.

우선 대한주택공사의 미분양아파트 매입은 5000가구를 매입하겠다던 계획과 달리 10월말 현재 2266가구 매입에 그쳤다. 주공은 현재 가격협의중인 미분양아파트가 1000가구 이상이어서 연말까지 5000가구 달성이 가능할 것이라고 밝혔다.

문제는 2005년부터 2007년까지 공급 과잉으로 발생한 지방 미분양아파트의 경우 대부분 중대형이지만 주공의 미분양아파트 매입은 85㎡ 이하만 해당돼 실질적인 미분양아파트 매입효과를 거두기는 어려울 것이란 분석이다.

주공의 미분양아파트 매입에는 가구당 매입액의 절반도 안 되는 국민주택기금 6000만원이 지원될 뿐 주공의 자체자금이 많이 투입돼 매입 규모를 늘리기도 쉽지 않다.

또한 대한주택보증의 환매조건부 미분양아파트 매입도 올해 고작 5000억원만 투자되는데 그칠 전망이다. 가구당 매입액을 2억원으로 가정하면 실제 매입 규모는 2500가구에 불과하다.

여기에 오는 7일까지 예비심사를 통과한 건설사가 선정되면 주택보증은 서류의 진위 여부를 거쳐 현장·계약자·준공 가능성·하도급업체 등을 확인하고, 잔여 분양수입금이 지출금보다 많은 지 등을 일일이 따지게 된다. 본 심사까지 장기간이 소요될 수밖에 없는 구조다.

본심사를 통과하더라도 건설사와 금액협상도 벌여야 하고, 자금 지출도 자금 유입을 감안해 결정해야 해 연말까지 5000억원을 소진하기도 벅차다는 분석이다.

주택보증 관계자는 "본심사가 오래 걸려 올해 5000억원을 소진하기도 벅차다"며 "올해 추가로 자금이 편성될지는 미지수"라고 말했다.

결국 올해 주택보증이 매입할 수 있는 환매조건부 미분양아파트는 2500~3000가구에 불과한데다 업체당 500억원을 넘지 못하도록 해 실제 수혜대상은 10여개 업체에 그칠 전망이다. 정책 목표를 실현하기는 미미한 수치다.

이와 함께 민간 미분양펀드는 미분양아파트를 담보로 건설사가 발행한 회사채를 증권회사가 인수한 뒤 이를 유동화 SPC를 통해 ABS 형태로 발행하는 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)이 발행될 가능성이 높아졌다.

NH투자증권이 정부에 건의해 정책으로 반영된 이 건설사 유동성 프로그램은 지난 10월말까지 40여개 건설사가 참여의향을 비쳤으며 늦어도 12월 초에는 발행이 가능한 것으로 알려졌다.

그러나 이 미분양아파트를 활용한 건설사 유동성 지원방안은 다른 금융기관의 자금 협력이 필수적이지만 최근 금융기관들도 유동성 부족에 시달리고 있어 발행 규모가 얼마나 될지는 미지수다.

특히 금융기관이 정부의 신용 보강 없이 순수 미분양아파트 채권으로만 설립하려던 미분양펀드는 답보상태다.

금융기관 스스로가 유동성 자체에 문제가 있는데다 건설사들의 신용등급이 개선될 기미가 보이지 않기 때문이다.

한 증권사 관계자는 "민간 미분양펀드는 주택보증의 분양보증 대상에 펀드를 포함시킨 것 외엔 호재가 전혀 없다"며 "건설사의 신용이 개선되지 않은 상황에서 미분양펀드를 만들기는 쉽지 않다"고 말했다.

전문가들은 연말 자금수요가 몰리는 건설사에 대한 실질적인 유동성 지원을 위해서는 찔끔 매입보다 집중 매입을 통해 정책효과를 높여야 한다는 지적이다.

한 전문가는 "공식적으로 16만여가구에 달하는 미분양아파트가 건설사발 위기의 뇌관이 되지 않도록 하기 위해서는 집중적으로 자금을 투입, 정책 효과가 가시화될 수 있을 만큼의 물량을 매입해야 한다"고 지적했다.