바뀌는 부동산정책 약발 있을까

부동산 투자에 대한 거의 대부분의 규제가 '무장해제'될 듯한 분위기다. 11월 정부가 예정하고 있는 부동산 대책에 분양가상한제 완화, 종합부동산세 및 양도소득세 완화 등의 방안이 추가될 것으로 예상되고 있다.

이에 대해 많은 부동산전문가들이 우려를 하고 있지만 부동산시장의 규제완화를 통한 경기회복이라는 현 정부의 입장에는 큰 흔들림이 없어 보인다.

김수현 세종대학교 교수는 최근 발간한 '주택정책의 원칙과 쟁점'을 통해 "(현 정부는) 불과 몇 년 만에 우리 사회의 부동산 정책의 기조를 '부양'으로 바꾸려 하고 있다"며 "우리 부동산 정책의 가장 큰 문제가 이를 경기정책의 근간으로 활용하는 것이라고 밝혔는데 이런 일이 지금 반복되려고 한다"고 지적했다.

김 교수는 "더구나 참여정부 기간 중에 개혁과제의 성과라고 했던 보유세 강화, 개발이익 환수 체제 구축 등도 시장 살리기에 걸림돌로 이해하는 듯하다"며 "이미 전 세계에서 자산 거품이 빠지는 중이다. 우리만 이를 역행하려는 것인가?"라고 강조했다.

새 정부가 출범한 지 8개월이 지났다. 10ㆍ21대책을 포함해 부동산 관련 대책이 6차례나 발표했다. 정부 정책이 이미 많이 바뀌었고 또 앞으로 상당 부분이 더 바뀔 것으로 예상되고 있다.

특히 다음주에는 10ㆍ21대책에 따라 투기과열지구 및 투기지역이 상당수 해제될 것으로 보인다. 시장에서는 대대적인 해제를 예상하고 있다.

업계 전문가들은 "규제가 완화하면 더 많은 매물이 쏟아져 나와 가격하락을 부추기는 등 역효과의 우려가 없지는 않지만 기왕 아파트 등 부동산을 보유하고 있는 입장이라면 바뀌는 정책을 잘 살펴보고 적절히 대응하는 것도 중요하다"고 조언하고 있다.

정부는 10ㆍ21대책을 통해 수도권의 투기지역 및 투기과열지구를 해제할 것이라고 밝힌 바 있으며 11월 중 구체적인 해제안을 내놓을 전망이다. 현재 서울 전 지역 및 인천과 경기도 대부분 지역이 투기지역 및 투기과열지구로 지정돼 있다.

◇투기과열지구 해제, '전매제한 완화'

투기과열지구에서는 3~7년 동안 분양권 전매가 제한되고 청약당첨자는 5년 동안 1순위 청약자격을 얻을 수 없다.

따라서 투기과열지구가 해제되면 분양권 전매가 다시 살아나게 된다. 민간택지의 신규분양의 경우 전매제한이 완화하게 된다. 8월 21일 이후 분양승인을 신청한 단지가 이에 해당된다. 민간택지의 경우 3년 동안의 전매제한에서 1년으로 줄어든다.

그러나 과밀억제권역인 경우는 다르다. 전매제한기간이 줄어들지 않는다. 따라서 서울 및 수도권에서 과밀억제권역이 아닌 용인 등지에서 투기과열지구 해제의 가장 큰 수혜를 볼 것으로 예상된다.

투기과열지구에서 해제되면 최근 오피스텔을 분양받은 경우에도 혜택을 받을 것으로 전망된다. 정부는 서울 등 특정지역에서 100실 이상의 오피스텔에 대해 소유이전등기 때까지 전매를 금지하는 방안을 지난 9월 22일부터 시행해 왔다. 투기과열지구에서 해제가 되면 오피스텔 전매제한 역시 풀릴 것으로 예상되고 있다.

◇투기지역 해제, '대출한도 상승'

투기지역에서 해제되면 일단 주택담보대출 한도가 늘어난다.

투기지역 내에서는 아파트 담보인정비율(LTV)은 40%다. 또 6억원 초과 아파트의 경우 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용된다. 신규 주택담보대출은 한 건으로 제한된다. 투기지역이 해제되면 LTV는 60%로 상향되고 DTI는 폐지되며 추가 담보대출도 가능하게 된다.

◇전매제한 완화 확대 적용

정부가 8ㆍ21대책에서 밝혔던 수도권 전매제한 완화방침을 이미 분양된 주택에 대해서도 소급 적용키로 가닥을 잡은 것으로 알려지고 있다. 전매제한 완화가 소급 적용되면 지난 6월 입주한 은평뉴타운의 중대형주택 소유자는 개정안이 공포되는 날부터 곧바로 팔 수 있게 된다.

은평뉴타운은 민간택지여서 지금은 중대형 5년, 중소형 7년의 전매제한이 있지만 소급적용되면 각각 3년, 5년으로 줄어들게 된다. 공공택지인 판교신도시에서 분양된 중소형 주택도 전매제한이 10년에서 7년으로 줄어든다.

여기에다 소유권이전등기일까지 3년이 지난 것으로 간주하는 조항은 동일하게 적용되기 때문에 실제로는 더 빨리 매매할 수 있게 된다. 올 12월 입주하는 중소형주택의 경우 4년 뒤인 2012년 12월부터 팔 수 있게 된다.

◇거주요건 강화는 유예

기존 양도소득세 비과세 요건은 수도권의 1주택자가 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유해야 한다는 조건이었다. 정부는 실수요자를 위해 양도세의 거주요건을 강화했으며 수도권은 2년 거주에서 3년 거주로 바꿨고 지방은 거주 요건 2년이 신설됐다.

당초엔 올해 말부터 적용할 계획이었지만 업계의 반발 등으로 내년 7월 이후 계약 분부터 적용키로 했다. 따라서 내년 7월 이전에 주택을 매입한다면 수도권의 1주택자의 경우 양도세 비과세를 1년 일찍 받을 수 있는 셈이다.