미분양 임대주택용지, 분양용지로 전환

- 환매 요구 택지는 소규모 필지로 교환
- 토지 환매나 중도금 유예는 원칙적 불가


공공택지 미분양이 속출하고 이미 분양된 공공택지의 해약 및 환매 요구가 급증하자 정부와 한국토지공사가 대책 마련에 나섰다. 특히 토공은 수도권 미분양 택지의 대부분이 비인기 용지인 임대주택 및 연립주택용지인 점을 감안, 이들 용지의 분양주택용지 전환을 추진할 방침이다.

6개월 이상 주인을 찾지 못한 임대주택용지가 우선 분양 전환 대상이다. 12일 국토해양부에 따르면 현행 택지개발업무지침 상 공공택지의 40% 이상을 임대용지로 배정해야 하지만, 임대용지가 6개월 이상 미분양될 경우 분양주택용지로 바꿀 수 있다.

연립주택용지의 아파트용지 전환도 추진할 방침이다. 연립주택용지는 4층 이하의 용적률 제한에 따라 토지이용 효율이 좋지 않아 건설사들이 선호하지 않는다.

그러나 연립용지를 아파트용지로 바꾸는 작업은 개발계획 및 실시계획 인·허가를 다시 받아야 하는 등 절차가 까다롭다. 해당 필지의 용적률을 높이는 만큼 기반시설등의 용량도 확충해야 하기 때문이다. 따라서 토공은 미분양 상황이 장기화될 경우에 한해 아파트용지 전환을 추가 검토하기로 했다.

지난달 말 기준 수도권 미분양 공동주택 용지는 고양삼송과 양주신도시 등 31개 필지 139만8000㎡로, 금액으로는 2조2092억원 어치다. 이 중 임대주택용지는 9필지, 연립주택용지는 15개 필지다.

정부와 토공은 이와 함께 유동성 위기를 겪는 건설업계의 택지 환매 요구에 대해서도 대응책을 마련 중이다.

건설업계는 금융권의 대출 제한 영향으로 이미 분양받은 공공택지의 중도금도 낼 수 없다며 조건부 환매 또는 한시적 전매 허용, 중도금 납부 유예 등을 요구하고 있다. 건설사들이 토공에 연체한 토지대금은 2008년 8월 말 현재 7068억원에 달하고 있다.

이에 대해 토공은 이미 공급계약을 체결한 택지라도 이를 분양받은 건설사가 자금 여건이 안돼 사업규모 축소를 원할 경우 동일한 지구내 다른 소형 택지로 교환해주는 방안을 검토하고 있다. 다만, 대상토지는 수의계약 토지여야 한다.

정부는 또 공급받은 택지에 대해 전매를 할 수 없도록 규정한 현행 택지개발촉진법을 개정, 구조조정 차원 등 불가피한 사유가 있는 경우 분양가 이하로 전매가 가능하도록 예외조항을 신설하는 방안을 검토하고 있다.

그러나 토지 환매에는 부정적인 입장이다. 토공이 택지를 되살 경우 부채비율 증가 등 경영부담이 늘어나는데다 건설사의 도덕적 해이를 부추길 수 있어서다. 물론 택지 계약금을 돌려주는 방안 역시 현재로선 가능성이 희박하다.