서울재건축 용적률, 법상한선까지 완화

- 국토부·서울시, 규제완화 방안 협의…인센티브제 활용
- 2종·3종 일반주거지 50% 상향…11만6천가구 공급 효과


앞으로 서울시내 재건축단지의 경우 기반시설 기부채납, 우수 디자인, 친환경, 고효율 에너지주택 등 정부나 서울시가 요구하는 정책에 부합하면 용적률을 법 상한선까지 적용받을 수 있게 된다.

15일 정부에 따르면 국토부와 서울시는 이달 초 제3차 주택정책협의회를 열어 이 같은 내용을 포함한 재건축 규제완화 방안에 대해 협의했다.

이번 협의에서 국토부는 기반시설 기부채납(무상 제공)과 같은 다양한 인센티브제도의 실효성을 높여 재건축단지들이 조례 제한에 구애받지 않고 용적률을 올릴 수 있도록 해줄 것을 시에 주문했다.

현행 국토계획법에 따르면 2종과 3종 일반주거지역 용적률은 각각 250%, 300%까지 가능하지만, 서울시는 조례를 통해 용적률을 이보다 50%씩 낮춰 운용하고 있다. 실제 서울시의 재개발·재건축 도시기본계획 수립지역 550곳의 평균 용적률은 190%다.

이처럼 시가 조례를 통해 용적률을 제한하고 있는 탓에 재건축 활성화를 위해선 법 개정보다 시 조례를 먼저 풀어야 한다는 게 국토부의 판단이다.

이와 관련, 시는 국토부의 구상에 대해 인센티브를 활용할 경우 현행 조례를 그대로 살리면서도 주택정책 권한을 높일 수 있다는 판단에 따라 긍정적으로 검토하고 있다.

시 관계자는 "전반적 도시계획 사정 등을 감안해 조만간 각종 용적률 인센티브를 망라한 가이드라인을 수립할 계획"이라고 말했다.

현재 법상 △공공용지(기반시설) 국가에 무상 제공 △디자인 우수한 아파트 건립 △리모델링 쉬운 아파트 △친환경 주택 △에너지 효율 높은 아파트 등을 추진할 경우 인센티브를 받아 용적률을 높일 수 있다.

다만 그동안 시가 소극적인 잣대 적용를 적용, 이 같은 용적률 인센티브제는 실질적으로 잘 활용되지 않고 있다는 지적을 받아왔다. 시장에 미치는 파급효과가 너무 크다고 판단, 시가 보수적으로 운용하기 때문이다.

하지만 앞으로 재건축 조합들이 법이 정한 모든 인센티브를 받도록 유도, 국토계획법상 상한선까지 용적률을 올릴 수 있도록 하겠다는 게 정부의 구상이다. 이 경우 용적률 제한에 따른 사업성 저하로 재건축 추진이 어려운 단지는 크게 줄어들게 된다.

관련업계에 따르면 강남구 개포주공 저층단지와 강동구 둔촌주공, 고덕주공 저층단지 등 2종 일반주거지역의 저층단지(기존 허용 용적률 170~190%)도 250%의 용적률을 받는 것이 가능해져 재건축 추진이 한결 수월해진다.

주거환경연합에 따르면 용적률을 50% 완화할 경우 서울시내에는 분당신도시(10만가구)보다 많은 11만6000가구가 추가 공급되는 효과가 있다. 이 같은 단지별 인센티브를 통한 용적률 완화대책은 그동안의 국토계획법 개정이나 용적률의 일괄 상향 논의 방식을 포기한 것으로 해석된다.

앞서 정부는 인수위 때부터 용적률을 10~20% 가량 일괄적으로 높이는 방안을 추진해 왔다. 하지만 이는 섣부른 기대감만 높여 집값을 자극할 수 있다는 지적을 받아왔다.

김효수 서울시 주택국장도 "용적률을 일괄적으로 올린다고 해서 재건축이 활성화되는 것보다 오히려 난개발만 야기할 수 있기 때문에 신중해야 한다"고 말했다.