"재건축 묘수없나?" 딜레마 빠진 정부

이명박 대통령까지 직접 나서 강력한 의지를 표명하고 있는 재개발·재건축 활성화 방안을 놓고 정부가 딜레마에 빠졌다. 이들 사업 추진을 원활하기 위해선 무엇보다 규제 완화가 필요하지만 그에 따른 부작용이 만만치 않아서다.

특히 일정부분 서민층과 연관돼 있는 재개발과는 달리 재건축의 경우 중산층 이상 수요 위주의 사업이란 지적이 많은 만큼 섣불리 규제 완화 카드를 들기도 쉽지 않은 분위기다.

10일 국토해양부에 따르면 현재 재건축 관련 규제는 참여정부 5년간 6번의 대책을 통해 마련된 안전진단 강화, 조합원 지위양도 금지, 후분양제, 소형평형 의무비율 강화, 개발이익환수제, 개발부담금제, 층고제한 강화, 초고층 불허 등 전방위적이다.

이 가운데 △안전진단 절차와 판정기준 △층고제한 △조합원 지위(지분) 양도 금지 등은 8.21대책을 통해 규제 완화가 예고돼 있다. 여기에 각종 중복 심의 절차와 시공사 선정시기도 각각 개선내지 완화됐다.

따라서 남은 규제는 소형평형 건립 의무비율을 비롯해 임대주택공급 의무제와 개발부담금제 등 각종 개발이익환수 관련 제도다. 물론 재건축에 대한 직접적인 규제는 아니지만, 대출 규제도 고금리와 함께 매수세를 누르고 있는 요인이다.

이 때문에 이 대통령의 활성화 발언이 과연 이들 잔여 규제 완화로 이어질 지에 관심이 모아지고 있다. 그만큼 재건축사업과 관련해선 정책적인 규제가 전부라고 해도 과언이 아니다.

문제는 형평성과 함께 자칫 계층간 위화감 조성이란 측면을 고려하지 않을 수 없다는 점이다. 재건축의 경우 서민주거안정과는 거리가 먼 사업인데다, 주택 재고량을 늘리는 효과는 상대적으로 적다는 지적이 많다.

이 대통령이 일자리 창출과 함께 도심공급 확대 차원에서 활성화해야 한다는 뜻을 강력하게 비추고 있지만, 정작 재건축은 중산층 이상을 위한 사업에 가깝다. 물론 도심을 보다 쾌적하게 꾸미고 질높은 주거공간을 희망하는 중산층 이상 수요의 요구를 충족하기 위해선 재건축이 필요하다는 점을 간과할 수는 없다.

그럼에도 불구하고 관련 규제 완화시 토지가치 상승과 투자 수요 촉발이란 문제를 야기시킬 것이란 지적을 피하기는 어렵다. 전문가들도 이 같은 점을 우려하고 있다.

한성대 이용만 부동산대학원장은 "시장 기능 측면에서 (재건축 규제를) 풀어주는 것이 맞지만, 그에 따른 부작용을 예방할 수 있는 선조치가 이뤄져야 한다"며 "지역별 차등화 정책을 쓰는 것도 방법"이라고 말했다.

또 다른 전문가들은 현재의 개발이익환수 장치를 걷어낼 경우 일정 시차를 두고 더 큰 문제를 야기할 수 있다는 점을 들어 임대주택공급 의무제 등은 현행대로 존치해야 한다는 의견을 내고 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "지금의 시장 불황은 '수요 쇼크' 때문으로, 공급 측면에서 직접 해결할 수 있는 없다"며 보다 신중한 정책적 판단이 필요하다고 강조했다.

이와 관련, 주무부처인 국토부 역시 고심하는 눈치다. 규제 완화가 사업 활성화 효과는 있지만, 자칫 극약처방이 될 수 있다는 점에서다. 국토부 고위 관계자는 "당장 (규제를) 풀어주면 효과는 즉시 나타나겠지만, 이후에 나타날 수 있는 문제점을 감안하면 전면적인 규제 완화 카드는 쓸 수 없다"고 설명했다.

하지만 일각에서는 정치권과 청와대를 중심으로 규제 완화 요구가 거세질 경우 자연스럽게 추가 규제 완화를 단행할 수밖에 없다는 점에서 국토부가 타이밍을 조절하고 있을 것이란 견해도 내고 있다.