이 기사는 08월31일(14:08) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다. |
코오롱건설이 채무인수와 자금보충 약정 등으로 지급보증한 시행사 PF차입금 잔액은 지난 5월말 현재 6325억원. 다행히 이중 4777억원은 분양률이 80% 이상이거나 수도권에 위치한 사업장에 대한 것이어서 우발채무가 현실화될 위험은 높지 않은 편이란 평이다. 주택부문 매출비중이 높지만 전체 사업장의 평균 분양률이 85%에 달하고 미분양 물량이 1000가구 정도여서 상대적으로 부담이 덜한 편이다.
◇대구·부산지역 대규모 미분양 사태
그러나 부산과 대구지역 분양시장에서는 고전을 면치 못하고 있다. 이 지역에서의 분양률은 전국 평균보다 낮은 76.4%(부산 신대연하늘채 제외)이며, 대구 수성3가 하늘채의 경우 준공을 불과 5개월 앞두고 있는 상황에서 분양률이 50.5%에 그치고 있다.
코오롱건설은 지난해 계획된 대구 파동재건축의 분양일정을 잠정 연기하고 신규 주택수주를 제한하는 대신 환경플랜트 등의 매출비중을 확대하는 자구책을 강구하고 있다.
시공능력 18위인 코오롱건설의 주력사업은 주택부문(매출비중 68%)이며, 이중 재개발·재건축 매출비중은 49.5%에 달한다. 재건축 분양실적은 92.1%로 양호한 편이다. 문제는 대구와 부산 등 일부지역의 고질적인 재건축 물량이다.
대구 봉덕동 강변재건축 아파트의 경우 지난 1월 준공 이후 7개월이 지난 현재까지도 66.3%의 분양률을 기록하며 코오롱건설의 아킬레스건으로 작용하고 있다. 내년 2월 준공하는 부산 남천동 삼익 역시 분양률이 78.6%에 머물고 있다.
전반적으로 양호한 재건축 사업장과 달리 도급공사의 경우 우려수준이 더 높다. 도급공사 사업장의 평균 분양률은 71.6%. 사업장별로는 부산 신대연하늘채(94.4%)와 울산 파크폴리스(76.2%) 만이 분양률 70%대를 넘긴 상태다. 부산 신대연 하늘채의 분양률이94.4%를 기록했지만, 전체 712가구 중 388가구가 지난해 11월 대한주택공사에 손실을 감수하고 일괄적으로 할인 매각한 것이라 의미가 퇴색한다.
대구 수성3가와 구미 임은동의 분양율은 각각 50.5%, 62.6%로, 도급공사 평균 분양율에도 미치지 못한다. 특히 이들 사업장은 지난 5월 이후 3개월이 지나도록 분양율 변화가 없어 현재 상황에선 장기 미분양 사업장으로 갈 가능성이 크다. 대구 수성3가의 경우 차입금 만기연장이나 매각을 통한 상환 등이 필요할 수도 있다는 진단이다. 전국에서 유일한 자체사업장인 광주 수완 역시 준공이 4개월을 앞두고 있는 상황이지만 분양율이 72%에 불과하다.
코오롱건설의 또다른 근심거리는 도급액 1983억, PF 차입금 7500억원의 부천종합터미널소풍의 미분양. 이곳은 지난해 8월 준공 후 미분양으로 인해 올초 PF만기를 1년간 연장해야만 했던 사업장이다. 다행스럽게도 최근 이랜드가 입주해 최악의 상황을 넘겼다. 하지만 전체 1947개 매중 중 아직도 470개의 매장이 비어있다(분양율 75.9%).
코오롱건설 분양현황(8월 기준) | |||||
사업장 | 구분 | 총 가구수 | 미분양 가구 | 분양율 | 준공시기 |
수원신매탄 | 재건축 | 1,695 | 12 | 99.3 | 준공 |
잠실시영 | 재건축 | 1,144 | 1 | 99.9 | 2008.8 |
안양석수주공3단지 | 재건축 | 435 | 2 | 99.5 | 2009.4 |
대구성당주공3단지 | 재건축 | 784 | 45 | 94.3 | 준공 |
대구 봉덕동 강변 | 재건축 | 486 | 164 | 66.3 | 2008.1 |
부산 남천동 삼익 | 재건축 | 987 | 211 | 78.6 | 2009.2 |
부산신대연하늘채 | 도급 | 712 | 40 | 94.4 | 준공 |
대구 수성3가하늘채 | 도급 | 436 | 216 | 50.5 | 2009.1 |
구미 임은동하늘채 | 도급 | 877 | 328 | 62.6 | 2009.2 |
울산 파크폴리스 | 도급 | 202 | 48 | 76.2 | 2009.6 |
광주 수완 | 자체 | 753 | 211 | 72.0 | 2008.12 |
계 | | 8,511 | 1,278 | 85.0 |
◇회사측 입장 “분양률 상승+자구책 강구중”
코오롱건설은 대구와 부산의 재건축 미분양 물량이 지속적으로 팔려나가고 있는 만큼 큰 부담이 없다는 입장이다.
부산 남천동 삼익의 경우 8월 현재 분양률이 78.6%로 지난해 말 대비 21.1%p 상승했다. 대구 봉덕동 강변재건축도 지난해 말 대비 10.9%p 오른 66.3%다.
회사 관계자는 “대구 봉덕동 강변의 경우 110㎡ 미만의 평형이라 악성 미분양 지역인 대구에서조차 꾸준히 수요가 늘고 있어 큰 걱정은 하지 않는다"고 밝혔다.
또 분양률 62.6%의 구미 임은동에 대해 "구미 임은동은 코오롱의 구미공장과 인접해 있어 미분양이 지속될 경우 구미공장 기숙사로 활용하는 방안도 염두에 두고 있다"고 설명했다.
가장 저조한 분양률을 기록 중인 대구 수성3가는 면적이 159㎡ 이상인 고급아파트라는 점과 지리적으로 대구의 요지에 자리 잡았다는 점을 들어 입주가 시작되면 상황이 개선될 것으로 낙관했다.
그러나 이 같은 낙관론을 금융시장 관계자들이 곧이곧대로 믿어줄지 의문이다. 지난해 말 기준 재개발 재건축부문 공사미수금 1734억원, 도급공사 공사미수금 1075억원 회수가 회사 측 기대대로 되지 않고 건설업체에 대한 금융권 자금회수가 본격화될 경우 유동성 부족에 빠질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.
주택업계 관계자는 "주택경기 침체가 장기화 되고 대구 수성3가와 구미 임은동의 분양률이 개선되지 않을 경우 부산 신대연와 마찬가지로 손실을 감수하면서 할인매각 작업에 들어갈 가능성도 배제할 수
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