광교·송파신도시, 서울 재개발 '최대 수혜'

[머니위크]전매제한 완화와 수도권 분양시장

지난 8월21일 이후 분양승인(입주자모집공고)을 신청한 수도권 신규 분양주택부터 종전보다 대폭 완화된 전매제한 기간이 적용되고 있지만, 지역별로 차이가 적지 않아 청약수요자들은 헷갈려 하고 있다.

기본적으로는 공공과 민간 등 택지 구분에 따라 각기 다르고, 특히 같은 용도의 택지라도 과밀억제권과 기타지역 등 권역별로 차등 적용된다. 다만 택지별 구분 외에 권역별 적용 기간이 아리송하다.

전매제한 기간은 청약자 본인의 자금 관리를 위해서라도 필수적으로 알아둬야 할 부분이다. 즉 대출기간을 얼마나 할 지, 그에 따른 금융비용 처리는 어떻게 할 지 등의 계획을 청약전에 미리 짜야 한다. 불가피하게 발생할 수 있을 낭패를 피하기 위해서다.

올 9월 이후 분양 예정 물량을 중심으로 수도권 택지별 전매제한 기간을 알아보자.

◆공공택지

수도권 공공택지의 경우 전용면적을 기준으로 85㎡ 이하 10년, 85㎡ 초과 7년이었던 기준이 과밀억제권역에선 전용 85㎡ 이하 7년, 85㎡ 초과 5년으로 각각 단축됐다. 기타지역에서는 전용 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년 등으로 최대 절반 넘게 줄었다.

과밀억제권역은 서울을 비롯해 인천(일부 제외), 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등이 포함되며 기타지역은 김포, 파주, 양주, 남양주(일부 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등이다.

이 같은 기준에 따라 가장 큰 수혜를 입게 된 곳은 당장 올 가을 분양을 앞둔 광교신도시와 2010년 10월 첫 분양할 계획인 송파신도시다.

이들 지역은 강남을 대체할 만한 신도시로 주목받아온 곳으로, 입지여건이 뛰어나다는 평가다. 이번 조치로 이들 지역의 전매제한은 종전 7~10년에서 5~7년으로 줄어든다. 때문에 청약 경쟁도 더욱 치열해 질 것이란 예상이다.

광교신도시의 경우 최근까지도 애를 먹이던 학교용지부담금 문제가 정리, 빠르면 오는 9월 말 분양을 실시할 전망이다. 첫 분양 단지는 울트라건설의 '울트라 참누리' 아파트로, 111~230㎡ 1188가구 규모다. 분양가는 3.3㎡당 1300만~1400만원 선이 될 것으로 보인다. 마이너스 옵션이 적용되며 확장형 여부를 선택할 수 있다.

파주신도시와 김포 한강신도시 역시 수혜 지역 가운데 한 곳이다. 이들 지역의 전매제한 기간은 종전 7~10년에서 3~5년으로 절반 이상 줄었다. 기존에 분양됐던 아파트 계약자보다 빨리 전매할 수 있는 등 매우 유리해졌다.

한강신도시에서는 우남건설이 AC-14블록에 들어설 131~250㎡ 1202가구 규모의 중대형 단지 '우남퍼스트빌'을 첫 번째로 선보인다. 9월2일 특별공급에 이어 3일부터 1순위 청약에 돌입한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1068만원 선이며 발코니 확장비용은 가구당 평균 1000만원 안팎이다. 8.21대책에 따라 전매제한 기간이 3년으로 줄었다.

이어 △AC-1블록 창보건설(800가구) △AC-2블록 선우산업(1050가구) △AC-3블록 미래건설(440가구) △AC-8블록 성우종건(540가구) △AC-15블록 지씨엔(530가구) △AB-16블록 화성산업(650가구) △AC-16블록 대아레저(1230가구) 등 7개 블록 5240가구가 오는 11월 중순 이후 동시분양에 나설 예정이다. 이 가운데 공급 주택형이 85㎡ 이하인 AB-16블록 만이 5년간 묶이고 나머지 블록은 모두 계약 후 3년이 지나면 되팔 수 있게 된다.

올 가을 분양을 앞두고 있는 판교신도시 잔여 물량도 이번 전매제한 기간 완화 조치에 수혜를 입게 됐다. 분양 예정인 단지는 대우건설·서해종합건설의 A20-2블록(948가구)과 대한주택공사가 공급하는 B5-1,2,3블록(300가구), 금강주택의 B1-1블록 연립주택(32가구) 등이다. 이들 분양분은 지난 2006년 공급 물량보다 더 빨리 되팔 수 있게 됐다.

또 하나의 관심은 인천 경제자유구역내 청라지구다. 청라지구의 전매제한 기간은 종전 7~10년에서 공급 주택형에 따라 5~7년으로 2~3년 축소됐다. 빠르면 9월부터 잇따라 선보일 청라지구 분양 예정 단지는 △15블록 광명주택(263가구) △19블록 인천도시개발공사(464가구) △20블록 호반건설(620가구) △22블록 서해종합건설(336가구) △24블록 원건설(1284가구) 등이다.

이와 함께 호반건설과 쌍용건설이 올 연말쯤 각각 892가구와 652가구를 공급할 계획인 남양주시 별내지구, 주공이 1060가구를 선보일 오산 세교지구, 우미건설과 중앙건설, 유승종합건설 등이 나설 평택지 청북지구 등도 모두 전매제한 기간이 3~5년으로 최대 절반 이상 줄었다.

◆민간택지

민간택지의 경우 앞서 5~7년이던 전매제한 기간이 과밀억제권에서는 5년(85㎡ 이하)과 3년(85㎡ 초과)으로, 기타지역에서는 투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년으로 대축 축소됐다.

서울에서 선보일 신규주택은 모두 종전보다 전매제한 기간이 2년씩 줄었다. 올 하반기에는 10월 공급할 예정인 삼호의 광진구 광장동 e-편한세상(289가구)을 비롯해 12월 중 분양 계획인 롯데건설의 용산구 효창동(172가구)·양천구 신월동(783가구), 엠코의 중랑구 상봉동(497가구) 등이 수혜단지가 됐다.

경기에선 권역에 따라 고양, 수원 등의 신규물량은 3~5년 이후 전매가 허용되며 김포, 남양주, 용인, 양주, 이천, 파주, 화성 등이 모두 계약후 3년이 경과하면 되팔 수 있다.

김포에서는 신동아건설이 올 연말쯤 3659가구 규모의 고촌 신곡지구 사업을 공급할 방침이다. 남양주의 경우 퇴계원리에서 금호건설이 320가구를 분양할 예정이며 양주시에서는 LIG건영이 삼숭동(1040가구)과 장흥면(622가구)에서 각각 11월쯤 신규분양에 나설 계획이다.

용인에선 현진과 STX건설이 각각 상현동과 마북동에서 분양할 예정이며 파주에선 극동건설과 동문건설이 하반기 중 문산에서 신규단지를 선보인다. 신창건설은 화성시 기안동과 봉담읍에서 모두 4개 단지를 분양할 계획을 세워뒀다.

전문가들은 전매제한 기간 완화 조치가 전반적으로 수도권 분양시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 내다보고 있다. 부동산써브 함영진 부동산연구실장은 "상대적으로 인기가 높았던 수도권 유망 택지지구 물량은 더욱 높은 경쟁률을 보일 것"이라며 "수도권 외곽지역도 1~3년으로 대폭 완화된 전매 규제에 따라 계약자 모집이 한결 수월해 질 것"이라고 말했다.