검단·세교, 공급 확대효과 있을까

[이슈점검]입지여건 떨어져 대규모 미분양 양산할 수도 있어

정부가 수도권 주택공급을 늘리기 위해 인천 검단과 오산 세교 등 기존 신도시 규모를 확대 지정, 개발키로 했으나 실질 효과는 크게 떨어질 것이란 의견이 지배적이다.

수치상으로는 공급 물량을 늘릴 수 있지만, 무엇보다 엄청난 수요를 끌어들일 수 있는 입지여건이 아니라는 것이다. 때문에 오히려 수많은 미분양을 양산하는 부작용을 낳을 것이란 지적이 일고 있다.

◇공급효과 '글쎄'…과잉 공급 부작용 우려=인천 검단신도시의 경우 기존 택지개발지구 외에도 북서쪽으로 김포 한강신도시가, 남쪽으로는 인천 영종·청라지구 등 대규모 택지개발 사업지가 인접해 있다.

이들 지역에 지어지는 주택만 총 20여만 가구로, 계획상 무려 80여만 명을 수용하게 된다. 이런 상황에서 정부의 이번 개발면적 확대 방침은 대규모 미분양 사태를 야기하는 우를 범할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

오산 세교지구 역시 마찬가지다. 위로는 기존 화성 동탄1신도시와 2신도시가 위치해 있고 아래에는 평택 자유도시 등 70여만 명이 수용될 예정이어서 역시 공급 과잉 사태가 일어날 수 있다는 의견이 많다.

그만큼 투자가치도 크게 떨어진다는 평가다. 즉 선호지역도 아닌데다, 수도권 중심지에서 벗어난 만큼 구매력이 높은 수요층을 끌어들일 수 있는 곳이 아니라는 것이다.

박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "신도시급의 대규모 택지개발이 이뤄지는 곳은 인근 지역 수요를 흡수할 수 있는 만한 입지가 중요하다"며 "검단이나 세교 모두 단순히 공급 효과만을 기대할 수밖에 없을 정도로 입지여건이 떨어진다"고 꼬집었다.

공급 일정을 제때 맞출 수 있을 지도 의문이다. 이번에 새롭게 지정할 예정인 두 곳의 경우 예정지구 지정, 개발계획 수립 등의 절차를 감안할 때 아무리 빨라도 3,4년 뒤에나 주택 공급이 이뤄질 것으로 보인다.

그나마 최근 송파신도시나 동탄2신도시 개발계획이 1년 이상씩 지연되고 있다는 점을 감안할 때 공급 시기는 더욱 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.

특히 검단신도시의 경우 인천시가 확대를 주장했지만 과거 건설교통부(현 국토해양부)와 국방부가 군사작전지역, 공급 과잉 등을 이유로 반대해 왔던 곳이다. 결국 추진 과정에서 관계부처간 협의가 지연될 경우 사업추진 일정이 차질을 빚을 가능성이 크다.

◇검단·세교지구는 어떤 곳=기존 검단신도시는 서울에서 20㎞ 떨어진 곳으로 개발 면적은 1120만㎡. 이는 최초 계획보다 69만㎡ 가량 축소된 규모다.

따라서 이번 확대 지정에서는 당초 개발 대상지에서 제외됐던 지역을 중심으로 인접지역이 대거 포함될 가능성이 높다. 추가 지정에 따라 공급 물량은 기존 6만6000가구에서 9만~10만가구로 늘어날 것이란 게 국토해양부의 설명이다. 이 경우 수용 인구는 10만여명이 늘어난 30만~40만명에 이를 것으로 예측된다.

검단신도시는 인천국제공항철도와 인천국제공항고속도로가 자동차로 10분 정도 거리로, 단계적으로 건설될 수도권 제2외곽순환도로가 주변을 지난다. 김포신도시를 통과하는 경전철 건설이 추진 중이어서 지하철 9호선과도 연계가 가능하며 인천지하철 2호선 노선에 검단신도시가 포함돼 있는 등 교통인프라는 좋은 편이란 평가다.

인천시 역시 검단신도시를 환경친화적인 자족도시 건설을 목표로, 행정·문화·교육 중심도시로 조성해 수도권 서북부 거점지로 발전시킨다는 계획이다.

오산 세교지구는 세교동, 금암동 일대에 대한주택공사가 1지구 323만㎡와 2지구 280만㎡를 개발하고 있는 곳이다. 정부는 여기에 세교3지구 520만㎡를 추가해 신도시로 조성키로 했다.

동탄신도시와 불과 3㎞ 가량 떨어져 있으며 수원으로 연결되는 수도권 전철역 세마역과 오산대역이 지난다. 1지구에는 1만6000가구가, 2지구에는 1만4000가구가 각각 들어선다.

국토부는 새롭게 확대되는 사업지에 3만가구의 아파트를 추가 공급할 예정인 것으로 전해졌다. 이에 따라 세교지구에는 총 5만여 가구가 들어서게 된다. 동탄신도시보다 조금 많은 물량이다.