한국은행의 기준금리 인상을 비롯해 금융권의 잇단 금리 인상으로 부동산 투자자들에게 빨간불이 켜졌다. 높은 금리는 무엇보다 투자자들에게 상당한 부담을 안긴다.
특히 최근처럼 가격 하락기에선 금리 부담이 클수록 이전과 같은 레버러지 효과를 기대하기 어렵다. 상황에 따라서는 대출이 많은 투자자는 되팔 시기를 고민해야 한다. 물론 대출을 끼고 매입에 나서려는 투자자들도 움츠러들 수밖에 없다.
투자 상품을 시장에 내놓고 있는 공급자들도 고민은 적지 않다. 무엇보다 수요가 받쳐주지 않기 때문이다. 대표적인 게 상가나 오피스텔 등과 같은 수익상품이다. 재개발이나 재건축아파트 등도 마찬가지다. 고금리로 인해 수익성이 떨어지면 매수세가 따라붙지 않는다.
◆부동산 투자, 어떻게 해야 하나
실수요자 입장에선 경기 불황 때 오히려 고민을 덜 할 수 있다. 확신이 서지 않으면 무리하게 나설 필요가 없기 때문이다. 지금이 그렇다. 지방은 물론이고, 수도권 주요지역도 약보합세가 이어진다면 굳이 매입을 서둘 이유가 없다. 시기조절이 필요한 것이다.
이는 투자자도 별반 다르지 않다. '돈 안되는 곳'에 무리수를 둘 필요가 없어서다. 수익형 상품의 경우 월세 등과 같은 수익금이 높아지는 금리 부분을 상쇄할 수 있다면 고민이 덜하다. 하지만 이 경우도 대출을 최소화하는 것이 답이다.
◆투자처, 어떤 곳이 좋을까
일단 호재 지역을 찾는 것이 관건이다. 불황기라도 호재가 있다면 시세 상승에 따른 차익을 기대해 볼 만하기 때문이다. 서울에선 '노도강'(노원·도봉·강북구)을 중심으로 강북권이 여전히 상승세를 타고 있기 때문에 주목할 만하지만, 선도지역이 아니라는 점은 고민거리다.
따라서 중장기적으로 개발 호재가 있는 곳을 살펴보는 것이 좋다. 서울에선 역시 지하철 개통지 등 역세권이 관심지역이다. 재개발을 포함한 뉴타운과 같은 주거환경 개선지역도 눈여겨볼 만하다.
다만, 재건축 투자는 신중할 필요가 있다. 재건축의 경우 일단 투자 금액이 상대적으로 높다. 이는 많은 대출금이 필요하다는 의미도 내재돼 있다. 재건축의 가장 큰 핸디캡은 역시 규제다. 최근 잇따라 당정에서 규제 완화를 시사하는 주장이 흘러나오고 있지만, 정작 구체화되고 있는 것은 없다.
재건축이 하락 압력을 받는 이유도 결국 이 때문이다. 부동산정보업체인 스피드뱅크에 따르면 지난 7월 서울 재건축아파트값 변동률은 -0.61%으로, 올 들어 최대 하락폭을 기록했다.
이는 두루뭉술한 규제완화 재료가 더 이상 시장에 통하지 않는다는 방증이기도 하다. 정부와 정치권이 걸핏하면 '재건축 규제완화 카드'를 꺼내면서 국민들의 신뢰를 잃은 것이다.
여기에 세제ㆍ대출ㆍ거래 규제에다 금리상승과 경기침체가 겹친 것도 재건축 아파트값이 하락하는 요인으로 꼽힌다. 실수요보다는 투자수요가 많아 금리, 경기 등에 민감하기 때문이다.
굳이 재건축에 투자하려면 금리 인상에 따른 충격이 가격에 충분히 반영된 이후로 늦춰야 한다. 일부 전문가들 사이에선 적어도 내년 상반기 이후가 될 것이란 의견도 나오고 있다.
◆신규아파트라면 금융혜택 많은 미분양이 적격
기존 아파트보다 신규아파트에 초점을 맞추고 있는 수요자라면 역시 계약금이 적거나 중도금에 대해 좋은 금융조건을 내걸고 있는 단지를 눈여겨 볼 필요가 있다.
최근에는 수도권이라도 이 같은 조건이 달린 신규단지가 속속 등장하고 있다. 예를 들어 중도금이 3억원인 아파트의 경우 입주 때까지 적어도 2000만원 이상 금융비용을 줄일 수 있다.
물론 이런 조건에도 불구하고 분양가격이 비싸다면 아예 쳐다볼 필요도 없다. 적어도 분양가상한제가 시행되는 한 앞으로 값싼 아파트는 계속 공급되기 때문이다.
이 경우도 다만 최근 정부가 민간택지에서 선보이는 민간아파트에 대해 분양가상한제 규정을 다소 완화할 계획인 만큼, 선택하기 전에 주변 시세와 꼼꼼히 비교해보는 게 중요하다.
◆집주인들의 전략은
담보대출이 많은 집주인이라면 당연히 대출금액부터 줄여야 한다. 연리 7.5%만 적용하더라도 대출이 1억원이면 연간 750만원의 이자를 부담해야 하고 2억원이면 한해에 1500만원의 이자를 내야 한다.
고가아파트를 보유한 집주인의 경우 고민이 더 크다. 이들의 경우 일단 대출을 감안하지 않더라도 해마다 찾아오는 불청객인 보유세 부담을 피할 길이 없다. 더구나 가격마저 떨어진다면 그에 따른 심리적 충격은 이루 헤아릴 수가 없다.
따라서 처분을 계획하고 있다면 현재 당정에서 논의 중인 종합부동산세와 양도소득세 완화시기를 잘 살펴 계획을 짜는 것이 바람직하다.
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