[토요부동산]불황기 '주택 임대사업' 노려볼까

올들어 경기불황이 심화되면서 안정적 수익이 보장되는 '주택 임대사업'이 주목받고 있다.

꾸준한 임대수익을 거둘 수 있는데다, 각종 세금 부담도 덜 수 있기 때문이다. 주택임대 사업자가 5가구 이상 보유한 임대주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 배제돼 관련 세금이 없고 양도소득세 60% 중과도 피할 수 있다.

앞으로 중소형 가격 상승으로 임대사업을 할 수 있는 주택은 줄어드는 반면, 임대수요는 늘어나고 있기 때문에 임대시장의 인기는 지속될 것이란 예측이다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "당분간 주택시장 불안으로 전·월세 등의 임대료와 소형 아파트 매매값이 오를 것으로 보인다"며 "주택임대 사업은 임대료 수익과 함께 개발호재가 있다면 향후 상당한 시세차익도 기대할 수 있어 양수겸장이 가능한 상품"이라고 말했다.

◇임대사업 투자시 주의할 점은
주택 임대사업을 하기 위해서는 우선 5가구 이상의 주택을 가지고 있어야 종부세와 양도세 중과 대상에서 제외된다. 5가구 이상의 주택은 동일한 행정구역 안에 있어야 하며 임대주택 규모는 국민주택 85㎡ 이하여야 가능하다.

또 임대사업을 시작하는 단계에서 주택은 공시가액 3억원 이하여야 하고 10년 이상 장기임대해야 한다. 특히 다가구주택과 다세대 주택의 임대는 세금의 혜택이 다르다는 점을 염두에 둬야 한다.

다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있지만, 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 양 팀장은 "결국 10년이 경과 된 이후 다가구 주택을 매각할 때는 단독주택으로 판단해 주택수에 따른 고율의 양도세가 적용된다"고 설명했다.

임대주택을 취득(통상 입주잔금 지급일)한 후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다.

그러나 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대 주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입 임대주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징 당하게 된다.

◇매매가 대비 전세가 높은 아파트 골라야

그렇다면 어떤 아파트가 임대사업용으로 투자할 만할까. 전문가들은 임대사업용 아파트를 고르기 전에 전셋값 비율이 높은 아파트인지 꼼꼼히 따져보라고 조언한다. 임대사업인 만큼 전셋값, 즉 임대료가 높을 수록 임대수익률도 높아지기 때문이다. 특히 전세가 비율이 60% 이상일 수록 투자 가치가 높다.

아울러 역세권 아파트인지도 살펴봐야 한다. 부동산 114 김규정 팀장은 "지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 갖춰진 곳에 임대 수요자들이 충분하기 때문에 임대 수요자들을 찾기가 쉽다"고 조언했다.

이밖에 구입시기 매매가격이 1억5000만~2억원 안팎인 아파트가 적절하다. 비과세가 해당되는 10년 후 매도할 때, 단 한 가구라도 공시가가 3억원을 초과할 경우 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다.

◇임대사업용으로 적절한 소형아파트는?
전셋값 비율이 높고, 역세권에 있으며, 구입시기 매매가가 1억5000만~2억인 아파트라는 조건을 만족시키는 아파트는 어디 있을까. 부동산정보업체인 내집마련정보사가 추천한 단지를 살펴보자.

▷강북구 미아동 신구= 강북구 미아동 신구 아파트는 2000년 9월에 입주했다. 1개 동 105가구로 구성되어 단지 규모는 작다. 지하철 4호선 미아역이 걸어서 15분 거리이다. 주변에 미아촉진지구와 강북 드림랜드 등의 굵직굵직한 개발 호재가 있어 시세 상승도 기대되는 아파트다. 72㎡가 1억3000만~1억4000만원이고, 전세는 8000만~9000만원 선이다.

▷화곡동 중앙하이츠= 강서구 화곡동 중앙하이츠는 1988년 12월에 입주했고 4개 동 473가구로 구성돼 있다. 지하철2·5호선 까치산역이 걸어서 8분 거리다. 62㎡(전용48㎡)는 1억3000만~1억4000만원에 매물이 나오고 있으며, 전세값은 7000만~7500만원이다.

▷당산동2가 대우메종리브르= 영등포구 당산동2가 대우메종리브르는 1999년 1월에 입주했고 2개 동 536가구로 구성되어 있다. 지하철 2호선 문래역, 5호선 영등포구청역이 도보 6분 거리다. 46㎡(전용31㎡)의 매매가는 1억~1억2000만원이고, 전세가는 7500만~9000만원이다.

▷고양시 햇빛주공20단지= 고양시 덕양구 행신동에 위치한 햇빛주공20단지는 1997년 6월에 입주했고 18개동 1713가구로 대단지 아파트다. 성신초, 가람초, 가람중·고 등이 있고 편의시설로는 GS마트, 명지병원, 토당근린공원이 가까이 있다. 54㎡(전용39㎡)는 1억2000만~1억4000만원이고, 전세가는 6500만~7500만원 정도다.

▷광명시 하안동 하안주공1단지= 광명시 하안동 하안주공1단지는 13개 동 1980가구로 대단지 아파트이다. 1989년 11월에 지어져 리모델링을 추진 중이다. 현재 지하철7호선 철산역이 걸어서 15분 거리로 다소 멀지만, 단지 바로 옆에 광명 경전철이 올 연말 착공할 예정이다. 시세는 52㎡의 경우 1억4000만~1억5000만원이고 전세는 7000만원 정도에 형성된다.