서울 선릉역 인근 IT기업에 근무하는 김모(34)씨는 수도권 신도시에서 내집을 장만하려던 계획을 접었다. 뛰는 기름값에 자가용 출퇴근이 도저히 엄두가 안나기 때문이다. 대신 대중교통 이용이 편리하고 생활편의시설이 잘 갖춰진 도심 역세권 주변의 장기전세주택(시프트)이나 소형주택 공급을 기다리기로 했다.
정부 주택 공급의 축이 신도시에서 기성 시가지 정비(도심 재생)로 전환하면서 뉴타운이나 역세권개발, 재건축, 준공업지역 부지 주택 개발 등에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
이 가운데 서울시의 역세권 시프트 공급 확대 방안이 가장 빠른 진행을 보이고 있다. 제도 시행을 위한 도시계획 조례 개정안이 최근 서울시의회에 상정됐고 관련 주택법 개정도 국토해양부와 합의했다.
시는 하반기부터 민간사업자 신청을 받으면 2010년부터 시프트가 본격 공급될 것으로 보고 있다.
◆역세권, 시프트 공급의 새 돌파구
주변 시세 80% 선에서 20년 장기 거주를 보장하는시프트는 서울시 민선 4기 최고의 히트상품이란 평가를 받는다. 평균 7대1의 청약 경쟁률을 기록할 만큼 무주택 시민들의 인기가 높다.
이처럼 큰 반향을 불러모았지만 택지 자원 부족으로 인해 서울시 산하 SH공사가 건설하는 시프트에는 한계가 있었다.
이에 서울시는 민간이 역세권에서 시프트를 공급할 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 시프트 공급을 촉진하는 돌파구를 마련했다. 도시기반시설이 충분한 곳에 시프트를 공급해 직주근접형 전세주택을 안착시키겠다는 시의 의지도 담겨있다.
유훈 서울시 주택공급과장은 "정부가 추진하는 주택공급 확대를 위한 용적률 상향조정 정책에 부응하면서 역세권을 보다 효율적으로 활용하기 위한 방안"이라고 설명했다.
◆개발 대상지, 역세권 지구단위계획구역
시프트 공급지는 지하철에서 걸어서 7분, 반경 500m 이내 거리의 지구단위계획구역 내 주거지역(준주거지역 포함)이다. 지구단위계획이란 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획을 말한다. 지구단위계획구역은 서울시 면적(605㎢) 가운데 10.4%(229개소, 63.3㎢)에 이른다.
이들 구역 중에서도 상업지역이 대부분인 도심과 부도심은 제외된다. 주거지역이 어느정도 포함된 △지역중심 △지구중심 △생활권 중심의 지구단위계획구역이 주요 대상이다. 따라서 주거지역을 낀 웬만한 역세권 지구단위계획구역은 대상에 포함된다.
그러나 역세권 지구단위계획구역 내 주거지역이라고 모두 개발이 가능한 것은 아니다. 주거지역 중에서도 재개발·재건축 뉴타운 등 이미 개발계획이 짜여진 곳은 대상에서 제외된다. 시는 283개 지하철 국철역 경전철 중 139곳(10㎢)을 개발 가능지로 보고 있다. 따라서 다세대·다가구나 상가주택의 밀집 지역이 주요 타깃이 될 전망이다.
◆민간에 용적률 등 인센티브
역세권 시프트는 역세권 지역에 주택을 건설하는 민간사업자에 용적률 상향과 용도지역 최대 준주거지역 상향 등 인센티브를 부여하는 대신 늘어나는 용적률의 50~60% 해당하는 주택을 시가 표준건축비로 매입(부속 토지는 기부채납)하는 방식으로 공급된다.
예를 들어 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 상향되면 용적률이 기존 250%에서 450%로 완화되며 이 중 120%(늘어나는 용적률의 60%)는 시프트로 공급된다. 대지면적 1만㎡ 건물이 이 혜택을 받으면 100㎡짜리 시프트 120가구(용적률 120% 면적)가 신규 공급되는 셈이다.
이밖에 공동주택 건립의 필요조건인 기존 건축물 노후도 조건이 완화되며 도로사선 높이제한 완화, 지구단위계획 결정 변경 절차가 간소화되는 등의 인센티브가 주워진다.
서울시는 이들 지역에 장기전세주택 전용 59㎡ 6000가구, 84㎡ 3000가구, 115㎡ 1000가구 등 1만가구와 일반 분양주택 3만가구 등 모두 4만가구를 신규 공급할 예정이다.
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