쌍용건설이 서울 평창동에서 분양하고 있는 타운하우스인 '오보에힐스'를 통해 일반 아파트와 무엇이 다른지 들여다 봤다.
오보에힐스는 서울 종로구 평창동 361 일대에 19가구 규모로 분양하고 있다. 497㎡ (150평) ~ 463㎡ (140평) 규모다. 3.3㎡당 평균 분양가는 2200만원이다. 가구당 분양가는 29억5000만원에서부터 34억5000만원까지다.
◇견본주택이 없다
오보에힐스 홍보관에는 견본주택이 없다. 단지 사무실 하나에 자그마한 주택 모형만 덩그러니 있을 뿐이다. 견본주택을 방문해 각종 자재들을 만져보고 방이나 욕실에 직접 들어가보는 등의 체험은 불가능하다. 안내인의 설명이 전부다. 투자자의 상상으로 대신해야 한다.
견본주택이 없는 이유는 크게 두 가지다. 우선 견본주택에 들어가는 비용이 만만치 않다. 건설업계에서 일반적으로 보는 견본주택 건설 및 운용비용은 대략 20억~30억원 수준이다. 견본주택의 땅값이나 자재비 등에 따라 차이가 크긴 하지만 견본주택 건설에 들어가는 비용은 의외로 크다.
이 비용은 보통 건설원가에 포함돼 분양가에 반영된다. 견본주택이 화려할수록 그만큼 분양가가 높아지는 효과를 초래한다. 20가구 정도를 분양하는 타운하우스의 경우 가구당 1억원 이상의 분양가 상승결과를 가져올 수 있다. 안그래도 가격이 높은 상황에서 견본주택은 없느니만 못할 수 있다.
가장 큰 이유는 타운하우스 판매 전략에 기인한다. 특정 계층의 투자자들만을 상대로 하는 타운하우스의 경우 굳이 견본주택을 지어 많은 일반인들을 모을 필요가 없다.
오보에힐스 분양 담당자는 "우리나라 상위 3% 계층을 주된 판매 대상으로 보고 있다"며 "잠재고객 가운데서 선별한 투자자들 앞으로 안내장을 배포할 예정이며 상담도 1대 1로만 진행할 계획"이라고 말했다.
오보에힐스의 경우 19가구만 분양하기 때문에 일반적인 분양절차를 밟을 필요가 없다. 20가구 미만의 분양인 경우 '주택공급에 관한 규칙'을 따르지 않아도 되기 때문이다. '깜깜이 분양'으로만 이뤄지는 가장 큰 이유다.
◇주택도 아파트도 아니다
오보에힐스는 집 두 채가 맞닿아 있는 구조다. 단독주택형이다. 한 집이 지하 2층에서부터 지상 2층까지 쓴다.
지하에는 가구당 4.5대의 주차공간이 있다. 각 집으로 들어가는 주차장 입구에는 경비실이 별도로 마련된다. 각 경비실마다 경비원을 둘지 전체를 아우르는 경비체제를 갖출지는 아직 정해지지 않았다는 것이 분양업체측의 설명이다.
각 집들이 별도로 지어진다는 점에서 단독주택 형태지만 보안시설이나 커뮤니티면에서는 아파트 못지 않다.
집마다 있는 엘리베이터도 특징이다. 지하에 차를 주차한 후 지상으로 엘리베이터를 타고 올라올 수 있다. 엘리베이터를 내린 후 자기집 마당을 걸어 대문으로 들어갈 수 있다. 또 집 안에도 별도의 소형 엘리베이터가 있다.
이 단지 가운데에는 지하에 공용 커뮤니티 시설을 마련한다. 일단 관리실이 입주할 예정이며 그 외 공용 공간에 어떤 시설을 설치할지는 입주민들의 의견을 모아 결정할 예정이다.
◇가격이 남다르다
오보에힐스의 3.3㎡당 평균 분양가는 2200만원이다. 고분양가에 대한 시장의 반응이 냉혹한 요즘 모험적인 분양가라는 평을 듣기도 한다.
분양업체 관계자는 "서울 도심에서 처음으로 선보이는 타운하우스인 만큼 그만한 가치가 있다"며 "최상위계층을 상대로 하기 때문에 분양가 문제는 크게 없을 것으로 본다"고 말했다.
실제로 상위층을 겨냥한 타운하우스의 경우 대부분 상당히 높은 가격으로 분양을 해왔다. 최근 많은 수의 타운하우스를 선보인 용인지역의 경우 3.3㎡당 분양가는 오보에힐스와 크게 다르지 않았다.
높은 분양가 때문에 분양에서 참패를 한 사례도 있었다. 올 4월 동문건설이 파주 교하(운정)지구에서 동문윈슬카운티라는 타운하우스 98가구를 분양했지만 청약자는 단 한 명도 없었다. 3순위 청약마감까지 98가구가 고스란히 미분양상태로 남아버린 것. 이 타운하우스의 분양가는 3.3㎡ 당 1625만~1924만원이었다.
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