대표적인 게 자재값 인상에 따른 '단품슬라이딩제'와 소비자 만족도에 의한 건축비 인상분 인정 조치다. 아직까지 구체적인 인상률이 확정되지 않았지만 실거래가를 반영한다는 것이 정부의 입장인 만큼 상황에 따라선 오름폭이 7~8% 가량 될 수도 있다.
정부와 관련업계는 "원가 인상 요인이 발생해 어쩔 수 없다"는 입장이지만 신규분양을 기다려온 청약 수요자들은 이래저래 내집마련에 따른 비용부담이 더욱 커지게 됐다.
◈자재값 인상분, 건축비에 조기반영
토지비와 함께 사실상 분양가를 결정하는 요소인 기본형건축비가 6월 말쯤 오른다. 국토해양부가 건축자재가격이 15% 이상 오르거나 내릴 때 공사비지수를 조정하는 기간을 현행 6개월 단위에서 3개월로 단축했기 때문이다.
이를 위해 국토부는 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안에 대해 6월18일까지 입법예고 기간 중 관련 의견 수렴과 법제처 심사 등을 거쳐 6월 말부터 시행할 예정이다.
공사비지수는 기본형건축비(건축비 상한액) 산정 시 인건비와 자재비 등의 비용 증감 요인을 반영하는 기초 자료다. 이는 단일 자재가격이 기준 이상 상승 시 조정 기간이 안됐더라도 오른 가격을 반영하는 '단품슬라이딩(slidingㆍ물가연동)제'와 연계되는 것으로 사실상 이 제도를 실시한다는 것이다.
단품슬라이딩제는 특정자재 가격이 15% 이상 등락했을 경우 해당 자재에 대해 계약금액을 조정해 주는 제도다. 이 제도는 지난 2006년 12월 도입됐으나 지금까지 실제 적용된 사례는 없다. 무엇보다 정부가 시행령을 개정해 놓고도 개별 품목의 가격변동기준에 대한 세부규정을 마련해 놓지 않아서다.
하지만 국토부의 이번 조치에 따라 지난해부터 이어진 자재값 급등으로 인한 건축비 인상 요인이 조기에 반영될 것으로 보인다. 이 같은 방침은 앞서 국토부가 지난달 19일 확정 발표한 '2008년도 주택종합계획'에서도 밝힌 바 있다.
공사비지수 조정을 위한 기본 자재는 철근, 레미콘, PHC파일, 동관 등 4개 품목(46개 세부 품목)이다. 이들 품목은 기본형건축비 산정에 활용한 품목 가운데 가격이 기본형건축비에서 1% 이상 차지하는 자재들이다.
국토부는 규칙 개정안에 이들 자재가격이 기본형건축비 고시 후 3개월 동안 15% 이상 변동하는 경우 해당 단일 자재값을 고려, 건축비를 조정할 수 있도록 했다.
◈성능 등급+소비자 만족도 높으면 최대 5% 가산
성능이 우수하거나 소비자들의 만족도가 높은 아파트의 경우 기본형건축비를 최대 5% 이상 높일 수 있다. 그만큼 가산비용이 높아져 분양가가 더 올라간다.
현재 시행하고 있는 가산비용 인상부분은 성능등급. 국토부가 지난 2006년부터 시행하고 있는 성능등급은 해당 지자체에 분양승인 시 지상층을 기준으로 기본형건축비를 최대 4%까지 높여 신청할 수 있다.
성능등급은 소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재소방 등을 평가한다. 평가 항목은 ▲소음등급 : 경량 중량 충격음, 화장실 소음 ▲구조등급 : 내구성, 가변성 ▲환경등급 : 조경, 일조, 실내공기질 ▲생활환경등급 : 주민공동시설, 고령자 등 사회적 약자에 대한 배려부분 ▲화재소방등급 : 피난 및 경보시설 등 20여개다.
각 항목별로 1등급을 받았을 경우 최대 점수는 ▲소음 45점 ▲구조 27점 ▲환경 58점 ▲생활환경 15점 ▲화재소방 15점 등 총 160점이다. 이때 총점이 95점 이상인 경우 가산비율은 4%이며 90점 이상 3%, 85점 이상 2%, 80점 이상 1% 등이다.
성능등급에 추가되는 항목은 친환경 예비인증이다. 평가에서 50점 이상 최우수등급을 받으면 2%가 가산되며 40점 이상 우수등급은 1%를 추가한다. 다만 이들 성능등급과 친환경 예비인증은 합산 가산비율이 최대 4%를 넘지 못한다.
소비자 만족도에 따른 가산비 인상도 있다. 가산비율은 1%다. 국토부가 이달 말까지 주택업체로부터 신청받아 평가하는 소비자 만족도 지수는 계획, 거주환경, 마감 및 설비로 나눠 평가한다. 신청업체 가운데 상위 10%의 업체를 우수기업으로 선정한다.
우수업체로 선정될 경우 9월1일 이후 입주자모집 승인 신청 단지에 대해 지상층 건축비의 1%를 추가로 인정받을 수 있어 분양가도 높일 수 있다.
주상복합아파트도 가산비가 오르는 9월부터는 분양가가 인상된다. 가산비는 택지비, 기본형 건축비와 함께 분양가를 구성하는 요소다. 가산비는 주택 골조방식, 주택성능등급평가, 소비자만족도 등을 고려해 책정한다. 고급 연립이나 테라스하우스 등은 플러스 알파(+α)가 인정되지만 주상복합은 지금까지 특별히 가산해 주는 항목이 없는 상황이다.
하지만 주상복합아파트의 경우 지하 3~4층까지 지하주차장이 내려가는 등 공사비가 많이 소요되고 마감재도 일반아파트보다 우수한 재질이 사용되는 점 등을 인정, 가산비를 올려 줄 계획이다.
이들 인상 요인으로 인해 아파트 분양가는 더욱 오를 수밖에 없게 됐다. 건자재값 상승에 따라 건설업체들이 요구하는 인상분은 최대 10%이지만 국토부는 2~3%를 넘지 않을 것으로 판단하고 있다.
다만 다음달 중 철강업계가 철근가격을 더 올릴 것으로 예상되는 등 고유가와 맞물려 관련 자재와 납품가 등이 계속 뛸 경우 추가 인상이 불가피하다는 게 전문가들의 예측이다. 한 전문가는 "유가가 현 추세대로 지속적인 상승세를 잇는다면 연말쯤 건축원가도 5~6% 이상 뛸 가능성이 있다"고 내다봤다.
여기에 성능등급과 소비자 만족도까지 감안하면 실질 분양가는 7~8% 이상 오를 수 있다는 게 건설업계의 전망이다.
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