은마등 초기재건축 '탄력', 2종 '치솟는 기쁨'

안전진단 완화·층고제한 폐지 시장영향은

정부가 재건축 규제완화 작업에 본격 착수함에 따라 장기간 표류하던 서울 강남과 서초 일대 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

국토해양부는 재건축 안전진단 강화 조치와 2종 일반주거지역의 층수 제한 규제에 대한 우선 완화 또는 해제를 검토하고 있다. 이들 규제는 참여정부 당시 강남 재건축을 막기 위해 만들어진 '옥상옥' 규제란 지적을 받아왔다.

◆초기 재건축단지, 안전진단 신청 붐 이룰 듯

안전진단 기준이 완화되면 잠실주공5단지 등 초기 재건축 단지들의 안전진단 신청이 봇물을 이룰 전망이다. 예비 안전진단에서 2차례 반려된 은마아파트 재건축추진위는 기준이 완화되는대로 3번째 도전에 나서겠다고 21일 밝혔다.

한국시설안전공단에 따르면 안전진단이 강화된 2006년 8월부터 지난 2월까지 서울시내에서 예비 안전진단을 신청한 단지는 21곳이며 이 중 60% 가량은 유지 보수 판정을 받는 등 안전 진단을 통과하지 못했다.

한 구청 관계자는 "강화된 안전진단 기준대로라면 20~30년이 지난 아파트도 재건축 진단을 통과하기 쉽지 않기 때문에 재건축 추진단지들이 사업을 미루는 사례가 많았다"고 말했다.

부동산114 조사 결과 강남·서초·송파 등 강남 3개구의 재건축 추진위 구성 단지 중 20년 이상된 단지는 5만7807가구로, 이 가운데 안전진단을 밟지 않은 단지는 1만1375가구에 달한다. 20년 이상된 단지 중 안전진단 강화 이후 추진위 구성을 아예 포기한 단지도 상당수에 이르는 것으로 파악됐다.

◆층고 폐지..개포 고덕 둔촌 등 저층 재건축 수혜

국토부가 이와 함께 층고 제한을 폐지하면 강남구 개포 주공· 개포시영, 강동구 고덕 주공· 둔촌 주공 등 서울시내 2종 일반주거지역의 재건축 추진 단지가 최대 수혜를 입을 전망이다.

바른재건축실천전국연합이 올초 2종 주거지역 재건축 조합을 상대로 설문 조사한 결과 가장 시급한 규제 완화 대상으로 층수제한 폐지가 꼽혔다. 인허가기간 단축이나 용적률 완화는 그 뒤를 이었다.

이승희 개포시영 재건축추진위 위원장은 "층고를 폐지하면 단지를 빽빽하게 짓지 않아도 돼 쾌적하고 친환경적인 재건축이 가능하다"면서 "국가 도시계획 차원에서 진작 폐지했어야 한다"고 말했다.

◆시행시기는 강남 입주량 봐가며

다만 이처럼 2종 일반주거지역의 층수제한이 폐지되면 안정 추세에 있는 강남 재건축시장이 다시 요동칠 가능성을 배제할 수 없다.

국토부는 따라서 쏟아지는 강남권 입주 물량으로 시장 불안 요인을 흡수할 수 있는 하반기 이후를 규제 완화 적기로 보고 있다. 강동구를 포함해 올해 강남 4개 자치구 입주물량은 지난해보다 127% 증가한 2만9000가구로, 잠실 주공1·2단지와 잠실시영, 반포주공3단지 등 대부분의 단지가 하반기 입주 예정이다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이들 규제를 완화해도 수익률이 높아지는게 아닌만큼 재건축 아파트값은 단기간 폭등세보다는 회복되는 추세로 갈 것"이라고 전망했다.

이승희 위원장은 "추진위 단계에서 약간의 가격 상승이 있더라도 조합 설립인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지돼 투기꾼들이 개입할 소지가 적다"고 말했다.