상가투자④ 상가는 종부세 걱정 거의 없어

상가를 투자할 때 들어가는 세금은 일반 주택과 다르다. 대부분의 경우 재산세나 종합부동산세를 걱정하지 않아도 된다.

종합부동산세는 사업용 토지 즉 상가부속 토지의 공시가격이 40억원이 넘어야 과세대상이 되기 때문이다.

만약 부속토지의 공시가격 합산액이 40억원이 넘는다면 대부분 임대수익이 수천만원에서 수억원대에 달할 수 있다. 이런 경우 재산세나 종부세가 차지하는 비율은 5%가 되지 않기 때문에 세금비중이 크지 않을 수 있다.

따라서 상가를 사거나 팔 때에는 일반 아파트나 주택처럼 세금에 대해 부담을 가질 필요가 없으며 상가 임대수익에 따라 판단하는 것이 좋다.

상가를 보유하면서 임대수익을 얻고 있다면 종합소득세를 내야 한다. 만약 상가 보유자가 직장이 있다면 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 전체 금액에 세금이 부과된다. 이 금액이 높다면 세율이 높아질 수도 있다.

이런 경우 소득이 없는 배우자 명의로 상가를 취득하는 것도 방법이다. 가구별 합산이 아니라 개인별로 합산되기 때문이다.

한 세무 전문가는 "상가를 분양받았다면 분양금액의 10% 정도의 자금은 수중에 갖고 있는 것이 좋다"며 "법무비용이나 세금 등 부대적으로 들어가는 비용이 있어 이를 준비해야 하기 때문"이라고 조언했다.

그렇다면 상가를 운영하다가 되팔면 세금은 얼마나 내게 될까.

5년 3개월 전 2억원에 구입한 상가를 4억원에 팔게 됐고 취득 당시에 낸 취득세 등은 고려하지 않는다고 가정하면 양도차익은 2억원이 된다.

여기에 장기보유특별공제 15%(3000만원) 및 연간 1회 적용가능한 기본공제 250만원을 빼 주면 과세표준은 1억6750만원이 된다. 양도소득이 8000만원이 넘으므로 구간별 누진 양도소득세율은 최고 36%가 적용돼 양도소득세는 4860만원이 된다. 주민세 10%를 더하면 세금은 총 5346만원이 된다.

만약 남에게 팔지 않고 배우자에게 증여하게 되면 사정은 달라진다. 올해부터 배우자 증여 공제한도가 6억원으로 상향됐기 때문이다. 공제한도내에서는 세금걱정을 전혀 할 필요가 없다.