역세권 장기전세 활성화… 투기 우려도

서울시, 역세권에 장기전세(시프트) 1만가구 공급 발표

서울시가 역세권 주거지역에 고밀도 주상복합 건물을 허용하기로 한 것은 장기전세주택(시프트)을 획기적으로 늘리기 위한 포석으로 풀이된다.

민간 개발업체에게 용적률 완화 등을 통해 사업성을 높여주는 대신 개발이익 환수 차원에서 시프트 건립을 의무화하겠다는 것이다.

오세훈 서울시장이 역점 추진중인 시프트는 주변 전세시세의 80% 이하에 최장 20년까지 거주할 수 있는 주택이다.

그러나 용적률 혜택에 따라 도심 역세권 주거지역의 땅값 급등 등 투기 바람도 우려된다.

◇용도지역 변경 통해 고밀 주상복합 건물
서울시는 18일 500m 이내 역세권 지역에서 시프트 1만가구를 추가 공급하는 방안을 추진할 계획이라고 발표했다.

이로써 시가 공급하는 장기전세주택은 2010년까지 SH공사의 택지개발사업지구 등지에 건설되는 2만4309가구를 포함해 총 3만4000여가구로 늘어난다.

서울시 관계자는 "장기전세주택이 기존 임대주택과 달리 저렴한 금액에 중.대형 평형까지 공급돼 수요가 많지만 시내 여건상 공공택지개발에 의한 공급에 한계가 있다"면서 "민간사업자도 혜택을 통해 장기전세주택 공급에 참여하도록 유도하겠다는 게 시의 구상"이라고 취지를 설명했다.

역세권 지역에 주택을 지으려는 사업자에게 용적률 혜택을 제공하고 증가된 용적률의 50~60%에 해당하는 주택을 표준건축비로 매입해 시프트로 활용하는 방식이다.

조례로 제한한 용적률을 국토계획법이 허용하는 범위까지 풀고, 용도지역을 주거지역에서 준주거지역으로 변경하면 현재 200%~250%인 일반주거지역의 용적률은 최대 500%까지 높아진다. 이 경우 대개 고밀 주상복합으로 공급될 전망이다.

대상은 서울 시내 250개 역세권 가운데 지구단위계획구역으로 지정되고 주거지역을 포함하는 139개 권역이다.

시는 기존 건물이 있는 부지의 경우 20년 이상 된 건물 수가 3분의2 이상이어야 공동주택을 지을 수 있지만 이를 2분의1 이상으로 낮추고, 건축물 높이기준과 주거비율 완화 등의 인센티브도 제공한다는 방침이다.

시는 이번 계획에 대한 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 오는 7월까지 도시계획조례와 관련 지침을 개정, 빠르면 2010년부터 역세권 장기전세주택을 공급해 나간다는 계획이다.

◇역세권, 투기 바람 부나
서울시의 이번 역세권 개발 방침에 따라 당장 역세권 지역의 땅값이 급등할 것으로 보인다. 용적률 상향과 용도지역 변경에 따라 역세권 토지의 가치가 크게 높아진다.

땅값 상승에 따라 민간 건설사업자도 해당 지역 주민 동의를 통한 토지 매입이 쉽지 않을 것으로 보인다. 지구단위구역 개발시 주민동의를 100% 얻어야 한다.

때문에 서울시가 적절한 투기 보완 대책 없이 성급히 개발 계획을 발표했다는 우려도 나온다.
이에 대해 김효수 서울시 주택국장은 "대상지를 지구단위계획 구역으로 한정했기 때문에 투기세력이 몰리거나 집값이 급등하는 일은 없을 것"이라고 말했다.

도심 역세권을 재정비촉진지구로 지정.개발해 1~2인가구를 위한 소형주택 공급을 확대하는 방안을 추진중인 국토해양부와도 주도권 갈등이 예상된다. 서울시가 먼저 역세권을 시프트로 활용하는 방식으로 물꼬를 잡은 이날 국토부는 상황 파악에 예의주시했다.

국토부 관계자는 "서울시 정책방향에 관여할 수는 없으나 1인가구 등이 배려되지 않은 것은 아쉽다"고 말했다.

서울시는 역세권에 전용 59㎡ 규모의 소형 시프트를 60%(6000가구), 중형 시프트(84㎡) 30%(3000가구), 대형시프트(115㎡) 10%(1000가구) 등을 건립하는 방향으로 권장할 방침이다.