대학가·소형, 임대수익 노려볼 만

[머니위크]수익형 부동산 오피스텔 각광

새 정부 출범에 따라 관심이 높아지고 있는 부동산 투자 종목 가운데 하나가 오피스텔이다. 오피스텔은 지난해 부동산시장 침체 속에서도 거래가 활발했던 종목이다. 전통적으로 오피스텔은 절세와 수익 면에서 대표적 수익형 부동산으로 꼽혀왔다.

하지만 공급이 문제였다. 외환위기 이후 분양률이 높아지면서 경쟁적으로 분양을 집중해 과잉공급이란 덫에 걸린 것이다. 실제 지난 2003년 2만2432실이었던 오피스텔 공급물량은 이듬해인 2004년 한해에는 모두 4만4327실로 2배가량 급증했다.

이후 공급과잉에 따른 미계약 물량 증가로 해당 공급업체들이 잇따라 부도를 내는 등 상황이 악화되면서 2005년에 2만3356실로 감소한 오피스텔 공급물량은 2006년 1만2038실로 줄었고 지난해에는 7902실로 급감했다.

이 같은 공급 감소는 수급 역불균형의 원인이 돼 그만큼 투자자 입장에선 여건이 좋아지게 되는 셈이다. 이런 이유로 소액 투자자라면 국제업무지구나 택지지구, 뉴타운 등 도심 인접지의 임대수요가 많고 상주 인구가 늘어나는 호재지역 내 오피스텔에 관심을 가질만 하다.

◆양도소득세 중과 피할 수 있어

오피스텔은 전매제한이나 담보대출 규제에 묶여 있는 아파트에 비해선 상대적으로 규제가 덜하다.

세금부담도 적다는 장점이 있다. 즉 오피스텔은 상당수가 주거용으로 활용되고 있지만, 건축법상 주택이 아닌 업무용으로 분류돼 있다. 때문에 다주택에 포함되지 않아 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 여기에 청약통장, 재당첨 금지 등의 제한도 받지 않는다.

물론 다른 주택을 소유하고 있는 유주택자가 보유한 오피스텔이 주거용으로 판명날 경우 1가구 다주택에 따라 양도세가 중과된다.

◆대학가 주면 신규 오피스텔 관심 가질만

오피스텔은 이처럼 규제가 적고 안정적인 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 따라서 입지여건과 임대 수요자에 따른 특성을 미리 파악, 그에 부합하는 유망 투자처를 선별할 수 있는 전략이 필요하다.

이를 위해선 임대가격 상승 여력이 높고 고정 수요층을 확보할 수 있는 곳을 선점하는 게 좋다. 올들어선 서울의 대학가 주변에서 선보이는 신규 오피스텔이 많아 관심을 가질만 하다는 평가다.

토마토이앤씨는 서울 마포구 성산동 156-7번지에 들어설 83~126㎡(25~38평형) 66실 중 20실을 일반분양한다. 인근에 연세대와 홍익대, 이화여대, 명지대 등이 위치해 있다. 월드컵경기장과 6호선 월드컵경기장역이 가깝다. 월드컵공원, 마포 농수산물시장, 마포구청이 인접해 있다.

극동건설은 3월 중 고려대, 경희대, 외국어대, 성신여대, 동덕여대 등이 가까운 서울 성북구 하월곡동에서 100~166㎡(30~50평형) 106실 규모의 오피스텔을 분양한다. 단지 바로 앞에 지하철 6호선 월곡역이 있다. 지하1, 2층에 대형 할인마트인 홈플러스가 입점할 예정이다. 내부순환도로, 북부간선도로를 이용할 수 있다. 인근에 월곡근린공원이 있다.

한솔건설은 서울대와 숭실대가 위치한 서울 관악구 신림동에서 67㎡(20평형) 310실을 5월쯤 일반에 선보인다. 지하철 2호선 신림역을 도보로 이용할 수 있다. 인근에 보라매공원이 있다.

동부건설이 서울 용산구 동자동에 지을 오피스텔은 77~153㎡(23~46평형) 78실 규모다. 숙명여대와 숭의여대가 가까운 이 오피스텔은 서울역을 이용할 수 있고 금호빌딩, 게이트타워, 힐튼호텔, CJ사옥이 부근에 있다. 분양시기는 10월쯤이다.

동부건설은 이어 용산구 한강로2가 189번지에 들어설 123㎡(37평형) 207실 규모의 오피스텔을 역시 10월쯤 공급할 계획이다. 숙명여대가 인근에 위치한 이 오피스텔은 지하철 4호선 신용산역과 1호선 용산역을 걸어서 이용할 수 있다. 인근에 신용산시장, 중앙대용산병원, 용산민족공원이 자리하고 있다.

◆전매제한 규제 국회 계류중

그러나 오피스텔은 그동안 보유와 매각에 따른 반사적 수혜를 볼 수 있는 종목으로 분류돼 오면서 앞으로 투자수요 억제책이 나올 공산이 있다.

대표적인 게 전매제한이다. 국회 건설교통위원회는 지난해 11월 전체회의를 통해 오피스텔도 분양권을 전매하는 내용을 담은 '건축물의 분양에 관한 법률' 개정안을 통과시켰다. 이후 올들어 지난 15일 법제사법위원회 의결을 거쳐 이달 중 본회의에서 처리할 예정이다. 이번 개정안이 국회를 통과할 경우 오는 9월부터 시행에 들어간다.

개정안에 따르면 투기 우려가 있는 지역의 오피스텔을 분양받는 경우 계약 시점부터 사용승인 이후 최장 1년간 전매를 금지토록 했다. 이때 전매제한 기간은 지역에 따라 차등화할 예정이다. 다만 준공 전까지의 분양권 전매는 모든 신규 오피스텔에 적용할 것으로 보인다.

현재는 법적으로 전매제한 규정이 없지만, 지자체가 행정 지도 형식으로 통상 3개월의 전매제한 조치를 취하고 있다.

개정안은 이와 함께 지역우선공급제도를 도입, 해당 지역 거주자에게 20% 이내 물량을 배정하고 나머지 물량은 다른 지역 거주자 몫으로 할당하도록 했다.

◆시세보다 임대수익 고려해야

오피스텔은 시세 차익보다는 임대수익을 고려해야 한다.

서울지역 오피스텔의 경우 임대가나 매매가 상승으로 나름대로 투자가치가 높아졌다. 하지만 일부 지역을 제외하곤 시세차익을 얻기가 여전히 어렵다. 실제 서울 변두리의 경우 오피스텔 시세가 분양가를 밑도는 물량도 적지 않다.

오피스텔은 주변에 사무실이 없고 역세권이 아닌 경우 투자를 재고해 봐야 한다. 대형보다는 소형 평수의 임대 수요가 훨씬 많다는 점도 알아둬야 한다. 앞서 지적했듯이 건축법상 업무시설이어서 주거용으로 사용하다가 적발되면 주택으로 간주, 관련 세금이 높게 부과된다는 점을 반드시 유념해야 한다.