[부동산레이더]高분양가, 원인은 따로있네

통상 아파트 분양가는 땅값과 건축비를 합한 금액으로 정한다. 물론 이때 건축비에는 가산비용과 건설사의 일정 마진을 포함한다. 예컨대 땅값이 3.3㎡(1평)당 500만원이고 가산비용, 마진 등을 포함한 건축비용 등이 500만원이면 분양가는 1000만원이 된다.

하지만 이 같은 분양가는 분양승인권자인 지방자치단체를 거치면 높아진다. 관련 부담금이 가격에 묻기 때문이다. 상황에 따라 천차만별이지만 많게는 10~20% 가량 높아지는 경우도 있다.

대표적인 게 기반시설부담금과 학교용지부담금이다. 실제 분양시기를 잡지 못하고 있는 인천 청라지구의 경우 공급업체들이 중소형 분양가를 3.3㎡당 700만원대 후반에서 책정할 계획이었으나 해당 교육청이 블록당 24억~152억원의 학교용지부담금을 요구하면서 표류하고 있다.

이미 청약을 받은 고양시 덕이동 '하이파크시티'도 마찬가지다. 2개 업체가 4872가구를 공급하는 이 사업지에 부과된 학교용지부담금은 무려 1000여억원. 가뜩이나 분양 일정에 쫓긴 업체들은 분양승인이 담보된 부담금을 어쩔 수없이 받아들였다. 때문에 분양가도 적지 않게 상승하는 부작용이 발생했다.

기반시설부담금도 마찬가지다. 이미 지난해 한 차례 홍역을 겪은 용인의 경우 또다시 지자체가 과도하게 기반시설부담금을 부과하면서 고분양가를 부추기고 있다는 지적이다. 업체 입장에서 기막힌 것은 기반시설부담금을 부과시키면서 분양가는 내리라는 지자체의 이중적인 행동이다.

건설·부동산 관련 각종 부담금은 모두 20여개나 된다. 문제는 이들 부담금이 조세와 마찬가지로 고스란히 원가에 반영된다는 점이다. 이런 측면에서 부담금 문제는 어떤 식으로든 정리해야 한다. 근본적으로 원인자와 수익자 부담원칙에 대한 한계 설정도 필요하다.

이런 과정도 없이 최근 급증하고 있는 미분양의 원인이 과도한 분양가에 따른 것이라며 건설업자만 탓하는 것도 넌센스가 될 수 있다.