재개발 투자, 이것만은 조심

[머니위크]재개발투자 가이드

재개발 등에 투자할 때에는 꼭 주의해야 점들이 있다. 재개발이나 재건축 등 도시환경개선사업은 여러 단계를 통해 추진이 되고 각 단계마다 챙겨야할 것들이 있다. 또 가장 기본적으로 챙겨야 할 부분도 있다.

◆지분 쪼개기 반드시 피하라

'지분 쪼개기'란 하나의 지분을 여러 개로 만들어 조합원수를 늘리는 것을 말한다. 본래 하나의 지분이었던 것을 여러개로 나눠 아파트분양권을 여러개로 만드는 것이다.

현재 이 같은 행위는 불법이다. 이렇게 쪼개진 지분을 취득하게 되면 투자금 전체를 모두 잃어버릴 수도 있다.

지분을 쪼개는 가장 흔한 방법은 다가구주택이나 단독주택을 준공한 뒤 다세대주택으로 전환해 구분등기하는 것이다. 다가구주택과 다세대주택은 비슷해 보이지만 법적으로는 완전히 다른 개념이다. 다가구주택은 단독주택으로 분류되며 다세대주택은 공동주택이다. 둘다 바닥면적이 660㎡ 이하여야 하지만 다가구주택은 3개층 이하, 다세대주택은 4개층 이하다.

지분을 쪼개는 것은 재개발이 가구별 지분에 따라 분양자격을 주는 것에 착안한 방법이다. 이런 지분쪼개기가 성행하자 정부는 지난 2003년 '도시 및 주거환경정비법'으로 전면 금지했다. 만약 정비구역 안에서 토지를 허가없이 분할하게 되면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있다.

◆정부 및 지자체의 정책을 주시하라

뉴타운이나 재정비촉진사업 등 대규모 재개발의 경우 자치단체나 도시계획위원회, 도시재정비위원회에서 결정하는 방침이 가장 중요하다. 이런 곳에서의 결정사항에 대해 항상 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.

정해진 방침이나 계획대로 추진되기 때문에 당초 기대와 달리 진행될 수 있다. 이는 갑작스런 호재로 작용하기도 하고 청천벽력같은 악재가 되기도 한다.

이문ㆍ휘경뉴타운의 경우 지난해 12월 재정비촉진계획이 도시재정비위원회 심의를 통과했다. 이 계획안은 이 지역을 1만1618가구가 들어서는 녹색 문화도시로 조성한다는 것을 골자로 하고 있다. 또 도시경관 보호가 필요한 구릉지와 기반시설 부담이 상대적으로 적은 역세권을 하나의 단지개념으로 묶어 개발하는 '결합개발'을 우리나라 최초로 시행한다는 내용도 담고 있다. 이 같은 내용은 여러 모로 투자자들에게 호재로 작용할 수 있다.

반면 서울시에서는 지난해 12월 도시계획사업 철거민에 대한 아파트특별분양을 올 4월18일부터 전면 폐지키로 했다. 지금까지는 도로를 뚫는 등의 도시계획사업을 추진하면서 철거하는 주택의 소유자에게는 국민주택 규모 이하 아파트 특별분양권을 지급했다. 그러나 올 4월부터는 아파트를 분양받을 수 없다는 얘기다.

이런 내용을 모른 채 단지 도로가 뚫린다고 해당 주택에 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.