지분형 주택, 분양가 낮춰 투자자 유도

자산운용사들 사업성 검토 착수…"수익률 상향 등 보완해야"

대통령직 인수위원회가 지분형 분양 주택 제도와 관련, 주변 시세에 비해 15~25% 싸게 공급하겠다는 후속 대책을 마련했다.

재원조달의 핵심인 투자자들에게 초기 수익률(시세 차익)을 보장해줌으로써 이 제도를 활성화하겠다는 취지가 담겨 있다. '아직은 수익구조가 불투명하다'며 미온적 반응을 보이는 기관투자자들에게 일종의 당근책을 제시한 것이다.

◇투자자들, 사업성 검토.."수익률 더 높여야"

주요 자산운용사들은 인수위가 17일가 발표한 '지분형 주택분양제'에 대해 투자사업성 검토에 착수했다. 자산운용업계는 새 정부의 지분형 주택 정책에 관심을 보이면서도 실제 투자 과정에서는 걸림돌이 적잖을 것으로 내다봤다.

인수위가 지분형 주택의 택지비를 낮춰 분양가 인하를 유도하는 것도 투자자들의 요구에 부응한 측면이 강하다. 자산운용업계는 좋은 입지에 따른 시세 차익만 감안해 투자하기는 어려우므로 택지를 조성원가보다 낮게 공급하는 등 근본적 대책이 필요하다는 견해를 밝혀왔다.

한 자산운용사 대표는 "주거용 부동산으로 수익률을 내기는 쉽지 않아 현재로서는 투자여건이 맞지 않는다"며 "임대수익 없이 부동산 가격상승만 보고 투자해야 하므로 검토할 사안이 많다"고 말했다.

동양투신운용 차상란 부동산운용본부장은 "펀드가 수익을 어디서 내야 할 지 검토돼야 하는데, 수익이 날 수 있다면 하나의 투자재가 될 수 있을 것"이라며 "그러기 위해서는 업계에 정책을 알리고 의견을 수렴하는 과정을 거쳐야 할 것으로 보인다"고 말했다.

안홍빈 KTB자산운용 부동산투자본부장은 "발표된 안에는 자세한 내용이 나와있지 않아 판단에 한계가 있다"고 전제하고 "현재 부동산에 투자하는 펀드는 연 7~8%대 운용수익(임대료 등)과 매각시 양도차익을 덤으로 얻는 수익구조인데, 주택은 양도차익만을 기대해야 한다"며 "사업성있는 지역과 물건이 얼마나 될지 의문"이라고 말했다.

◇부동산시장 양극화 우려도

새 정부가 지분형 주택을 통해 내집 마련 방식을 '대출' 관행에서 '투자' 개념으로 유도하면서 부작용에 대한 논란도 수그러들지 않고 있다.

그동안 주택 구입 자금은 은행 등 금융기관 대출로 충당돼왔는데 앞으로는 은행 대신 투자자 시장에서 자금을 끌어오겠다는 것이다.

인수위는 다만 주택이 투기 대상이 될 수 있다는 우려에 따라 개인 자격의 투자는 허용하지 않기로 했다. 따라서 리츠형 펀드를 매개로 간접투자가 활성화될 전망이다.

문제는 투자 자금의 속성상 부동산 양극화를 부추길수 있다는 데 있다.

민주노동당의 장혜옥 본부장은 "투자자들이 집값이 오를 가능성이 높은 지역에 자금을 대고 인기가 없는 지역을 외면할 것"이라며 "인기 지역은 계속 오르고 비인기지역은 미분양 사태가 나는 등 부동산 시장의 양극화가 우려된다"고 말했다.

심지어 금융기관이 투자자로 참여할 경우 집값이 크게 떨어지면 미국의 '서브 프라임 모기지'처럼 지분을 보유하고 있는 금융기관의 부실로 이어질 위험성을 배제할 수 없다는 지적도 나오고 있다.