무주택자, 집값 4분의1 내고 내집마련

자금 부족한 30대, 내집마련 부담 덜듯..투자자금 유치가 관건

'지분형 주택분양제'가 하반기 시행되면 30대 젊은 층의 주택구입 자금 마련에 숨통이 트일 전망이다. 집값의 절반만 내고 새 집을 소유할 수 있는 길이 열리기 때문이다.

◇무주택자, 분양가 절반으로 내집 마련

지분형 주택분양제란 분양가의 51%를 실수요자가 내고 나머지 49%를 투자자가 부담하는 방식이다. 51% 지분을 가진 집 주인이 주택 소유권과 임차권을 가지며 전매 제한 기간 이후 소유권을 매각할 수 있다.

분양가 상한제를 적용받는 국민주택(전용 85㎡, 25.7평 이하) 규모 아파트가 대상이다. 현행대로 청약저축 납입액순이나 청약 가점제로 당첨자를 가린다.

새 정부는 상반기 주택법을 개정, 하반기부터 시행한다는 계획이다.

이 제도는 집을 사고 싶어도 자금이 부족한 무주택자에게 자금 조달 방법을 다양화해주자는 취지에서 도입된다. 30대의 59%가 내집 마련을 계획 중이나 돈이 없어 자가 보유율은 29%에 그치는 점을 염두에 둔 것이다.

실제 2억원 짜리 수도권 83㎡(25평) 아파트를 분양 받을 경우 1억2000만~1억3000만원을 담보대출(연 8%금리)로 끼면 연간 1000만원 가량의 이자를 부담해야 한다. 자기 자금이 부족한 젊은 층이 내집 마련을 꺼리는 이유다.

그러나 지분형 주택으로 분양을 받으면 이런 이자 부담 없이 최대 4분의1 가격만으로 내집을 살 수 있다. 새 정부는 수요자가 부담하는 분양가 절반 중 또 절반을 연 5%짜리 저리 국민주택기금으로 대출해줄 계획이다.

인수위 관계자는 "신혼부부용 주택을 공급하면서 수요자의 구입 자금 부담도 덜어주자는 차원"이라며 "진짜 '반값아파트'가 나오는 것으로 보면 된다"고 말했다.

◇투자자는 어떤 혜택있나

지분형 주택이 도입되면 투자자 역시 '분양 주택'이란 상품에 투자해 수익을 얻을수 있다. 전매 제한 전이라도 시장에 내다 팔아 투자금 유동화가 가능하다.

새 정부는 펀드 유입을 활성화화기 위해 수익률에 제한을 두지 않고, 양도시 소득세 경감을 주는 혜택도 검토하고 있다.

인수위 측은 시중 투자 자금을 모은는 데는 문제가 없을 것으로 보고 있다. 지난해 고양 삼송 등지에서 비축용 임대주택펀드 모집시 수익률을 연 10~12%로 제한을 뒀지만 시범 물량 5900가구를 모두 채우는 성과를 거뒀기 때문이다.

투자 자금은 시세 차익을 위해 지방보다 수도권이나 광역시 주변 주택에 몰릴 것으로 보인다. 또 민간택지 아파트보다 공공택지 아파트를 선호할 전망이다. 공공택지 분양가가 민간택지 분양가보다 낮아 더 많은 수익을 낼 수 있어서다.

그러나 송파와 광교신도시 등 최고 인기 지역은 수요자들의 펀드 수요가 적을 것으로 보인다. 시세 차익이 많을 것으로 기대되는 곳은 분양자가 어떻게든 100% 소유하기 위해 투자자 지분을 원하지 않을 것으로 보이기 때문이다.

◇제도 실효성은 지켜봐야

지분형 주택분양 제도의 성패 여부는 전적으로 투자자금 유치에 달려 있다고 봐도 과언이 아니다. 장기적으로 매년 시중 은행 금리 이상 집값이 상승세를 보이면 제도는 존속된다. 그러나 주택 경기가 하락하거나 정체되면 지분형 주택제도의 활성화를 기대할 수 없다.

주택산업연구원 장성수 박사는 "집값이 상승하다 떨어질 경우 주택의 지분 소유자는 물론 투자자들도 부실화될 가능성이 있다"고 말했다.

또 금융기관이 투자자로 참여해 집값이 크게 떨어지면 미국의 '서브 프라임 모기지'처럼 금융기관의 부실 위험으로 이어질 수 있다

스피드뱅크 박원갑 소장은 "민간 투자자를 끌어모으려면 적어도 집값이 금리 이상 올라야 하는데 지금 집값이 부담스러울 정도도 많이 올라 잘 될 지 의문"이라고 말했다.

따라서 환매조건부와 토지임대부 등 기존 반값아파트 처럼 실패할 가능성도 상존한다. 이들 주택도 도입 초기 주택 다양화 측면에서 주목을 받았지만 실행 과정에서 수요자의 외면을 겪었다.

정부가 무주택자 자금 마련 경감이란 취지에 매달려 연기금 등을 동원할 경우 자칫 또 하나의 정책 희생양이 나오는 것 아니냐는 지적을 받을 수도 있다.