새 정부 첫해와 집값 함수관계는

[2008 부동산시장]역대 정부 공약따라 부동산시장 출렁

새 정부가 출범하는 새해 부동산 시장의 향방에 수요자들의 관심이 그 어느때보다 높다. 금리 상승 등 금융 여건이 나빠지면서 주택시장이 얼어붙을 것이란 전망이 있는가 하면 이명박 정부가 규제를 풀어 부동산 경기를 살리지 않겠느냐는 기대도 나온다.

그렇다면 역대 대통령 출범 초기 부동산 시장 흐름은 어땠을까. 대통령 선거와 부동산의 관계를 분석해 보면 뚜렷한 함수 관계는 없는 것으로 나타났다.

그러나 선거가 각종 경제 공약을 쏟아낸다는 차원에서보면 부동산시장에 미치는 잠재적 영향은 크다.

◆역대 선거철 아파트값 상승 미미

역대 대선과 대선을 전후한 부동산 가격의 관계는 그리 깊지 않다. 대선 보다는 외환위기나 저금리 풍부한 유동성 등 당시의 외부 경제 환경의 영향을 많이 받았다.

김영삼 후보가 대통령 자리에 오른 지난 1992년 12월 전국 집값은 평균0.19% 떨어졌다. 전달인 11월도 0.34% 하락했다. 당시 집값은 선거가 있은 지 두달 뒤인 2월에 1.84%를 나타내 상승세로 반전했으나 다시 3월부터는 마이너스 행진을 이어가 6개월 뒤에는 1.31%나 떨어졌다.

이는 80년대 후반 분당신도시 등 5개 신도시 건설과 200만가구 주택 건설 계획 등이 영향을 미쳐 선거 후 부동산도 다소 냉각됐기 때문이다.

외환위기 구제금융 속에 국민의 정부가 탄생한 1997년 12월에도 서울 아파트값 변동률은 0.93% 하락했다. 뜨겁게 달아오른 선거열기는 외환위기 한파를 녹이지 못했다. 당시 강남 집값은 1.61%, 비강남 집값은 0.39% 각각 떨어졌다. 대선 5개월 뒤에는 7.29%의 큰 폭 하락세를 보였다.

반면 노무현 대통령이 당선된 지난 2002년 12월에는 서울 아파트 가격이 0.29% 오른 것으로 조사돼 대조를 이뤘다. 이는 전달 서울 아파트 변동률 0.11%보다도 2배 이상 증가한 수치다.

당선 한 달 뒤인 2003년 1월에는 노 대통령의 엄격한 부동산 투기대책를 예상하며 서울 집값이 2.89%를 떨어지며 하락세로 반전했다. 강남권의 경우 2002년 12월 3.3㎡(평)당 1814만 원이던 아파트값이 한달 새 1711만 원으로 100만 원 가량 큰 폭(-5.72%)으로 하락해 눈길을 끌었다.

그러나 당선 4개월 뒤부터 시장은 분배 위주 정책을 겁내기 보다는 저금리와 풍부한 유동성, 고품질 주택 선호, 재건축 정책 부재 등의 매력에 끌려 상승세를 타기 시작했다.

◆선거 공약, 아파트값에 미치는 영향 커

이렇드 수치상으로 선거와 집값을 연결시킨다는 게 무색할 정도로 그 연관성은 미미하다.

하지만 선거 과정에서 나온 각종 부동산 공약과 부동산 가격을 연상시키면 상황은 정반대다.

부동산 규제를 과감히 풀어 경기부양을 꾀한 국민의 정부가 대표적인 사례다. 외환위기 극복이라는 점을 내세워 아파트 분양가를 전면 자율화해 집값 상승의 단초를 제공했다.

1998년부터 분양가 자율화가 소형 아파트까지 확대 실시되기 직전 서울지역 신규 아파트 분양가는 3.3㎡당 479만원이었다.

분양가 전면 자율화 이후 2007년 현재 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 1730만원으로 매년 23.42%에 이르는 폭등에 가까운 오름세를 보였다. 지난 10년간 전용면적 85㎡(32평형) 아파트 기준으로 분양가가 무려 3억8796만원이 오른 셈이다.

부동산실명제 시행으로 명의신탁 등을 통한 편법 탈루를 원천봉쇄한 김영삼 정부 시절에도 재임중 서울 아파트값이 23%(567만원→700만원)의 상승율을 기록하며 막을 내렸다.

부동산 실명전환에 따른 세부담 증가가 고스란히 매매가에 녹아들면서 농지 및 주택의 집값 상승을 이끌어냈다. 준농림지 개발을 무분별하게 허용, 난개발 시대의 문을 열었으며 준농림지 수백억대 부자가 양산된 시기로 토지에 대한 매력을 증폭시키는 결과를 초래했다.

선거가 끝난 뒤 부동산 공약에 대한 투기라는 부작용이 뒤따른 사례는 6공화국 출범 초기인 1987~1988년이 대표적이다.

당시 여야 대선후보들은 전국을 돌면서 선심성 개발공약을 남발, 이들이 지나간 곳은 어김없이 땅값이 폭등하곤 했다. 당시 노태우 후보가 서울과 설악산을 잇는 동서고속전철을 건설하겠다는 공약을 발표하지 해당지역 땅값은 3.3㎡당 50만원에서 150만원으로 뛰어올랐다. 노후보의 공약이었던 서해안종합개발계획으로 8000원짜리 녹지가 1만5000원으로 치솟았다.

참여정부의 행정수도 이전 공약도 주변 아파트값을 끌어올렸다. 대전 지역 아파트값은 2003년 한해 동안 40%(320만원→444만원)에 육박하는 가격 상승률을 기록했다.

부동산정보업체 부동산뱅크의 길진홍 팀장은 "개발 공약과 부동산 가격 상승은 동전의 양면처럼 뗄래야 뗄 수 없는 관계"라면서 "개발 공약이 긍정적인 방향으로 가기 위해서는 투기 수요 적발 등의 시스템 마련이 뒤따라야 한다"고 지적했다.