"참여정부 5년 부동산 투자수익 짭짤"

[참여정부 부동산 시장-下]아파트 수익률 가장 높아

참여정부가 출범한 지난 2003년. 서울에 사는 자산가인 고수익(45.가명)씨는 아파트와 토지 오피스텔 상가 오피스빌딩 등 5개 상품에 고루 투자했다.

정부는 부동산 시장이 움직일 때마다 부동산 대책을 내놨고, 2003년부터 올해까지 발표된 부동산 대책은 굵직한 것만 따져도 10여개에 달한다. 현재 부동산 시장은 각종 규제가 맞물려 꽁꽁 얼어붙어 있다.

고씨가 투자한 부동산 상품의 수익률도 정부 대책과 시장 상황에 따라 시시각각 달라졌다. 그렇다면 고씨는 참여정부 5년간 부동산 투자에 성공했을까. 가장 높은 수익률을 기록한 상품은 무엇일까.

결론부터 말하면 고씨는 지난 5년간 부동산에 투자해 짭짭한 재미를 봤다. 5개 상품 가운데 아파트 오피스빌딩 상가 등에서 매년 10% 넘는 수익을 거뒀고 토지와 오피스텔도 은행예금 이자 안팎의 수익률을 냈다.

가장 큰 효자는 아파트다. 아파트는 부동산 대책의 집중포화를 받았지만 수익률 집계 결과 부동산 시장 '대장주' 자리를 굳건히 지켰다.

두번째로 높은 수익률을 기록한 상품은 오피스빌딩(지상 10층 이상, 연면적 3300㎡ 이상 규모)이다. 투자금액이 큰 만큼 부동산 대책에 휘둘리지 않고 꾸준한 오름세를 보였다.

이어 상가가 투자 수익률 3위, 토지와 오피스텔이 각각 4.5위를 차지했다.

◇수익률 1위는 아파트=27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 참여정부가 집권을 시작한 2003년부터 올 12월21일까지 서울 아파트는 77.7% 상승했다. 1기 신도시 아파트는 98.9%, 경기.인천의 경우 65.9% 올랐다.

서울 강남구 아파트값 상승률은 101.3%에 달했다. 실제로 2002년말 4억8000만원이었던 강남구 대치동 은마아파트 102㎡(31평형)는 현재 10억2500만원으로 2배 넘게 올랐다.

분당은 106.8% 올라 수도권에서 가장 높은 변동률을 기록했다. 일산과 평촌도 100%가 넘는 상승률을 보였다. 과천(101.1%) 성남(96.7%) 용인(95.2%) 등도 100% 안팎의 누적 변동률을 자랑했다.

서울 오피스빌딩은 지난 5년간 66% 수익률을 기록했다. 2003년 3.3㎡(1평)당 738만원하던 오피스빌딩은 2007년 3분기 현재 1225만원으로 뛰었다. 수요에 비해 공급량이 부족해 2004년 3.3㎡당 773만원하던 매매가가 2005년 821만원, 2006년 929만원 등으로 매년 꾸준히 올랐다.

서울지역 상가는 5년간 49.9%의 누적 수익률을 기록했다. 상가임대차보호법이 도입된 2003년 14.7%의 수익을 냈고 그 뒤로도 매년 10% 안팎의 수익을 거뒀다.

토지는 서울 30.3%, 경기 25.8%의 평균 상승률을 보였다. 용도별로는 서울(39.8%) 경기(33.7%) 모두 녹지가 가장 많이 올랐다. 지역별로는 판교신도시 개발 수혜로 경기 분당 땅값이 39.6%나 뛰었다.

오피스텔은 서울보다 경기지역이 더 많이 올랐다. 경기지역 오피스텔은 지난 5년간 26.3% 올랐지만 서울 오피스텔은 지난 5년간 18.2% 상승하는데 그쳤다.

◇아파트는 작년…오피스빌딩은 올해가 전성기=부동산 상품별 수익률은 시기별로 크게 차이났다.

아파트가 가장 높은 수익을 낸 전성기는 뭐니 뭐니해도 2006년이다. 서울은 31.1%, 신도시와 경기는 각각 35.4%, 32% 변동률을 기록했다.

서울 강남에서 시작된 집값 상승세는 2기 신도시 추가 발표라는 바람을 타고 서울 강북, 경기 북부 등 집값 소외지역까지 번졌다. 미분양아파트는 불티나게 팔렸고 기존 아파트는 자고 나면 수천만원씩 집값이 오르는 불안한 모습을 보였다.

아파트는 2003년과 2005년에도 13∼14%대 상승률을 기록했다. 하지만 2004년에는 0.2%, 올해는 1.8% 오르는데 그치는 등 가격 변동 기복이 심했다.

오피스빌딩은 올해가 투자 전성기였다. 거래 건수는 27건으로 2003∼2005년(연평균 40∼50건)보다 적지만 거래금액은 4조원으로 2003∼2005년(2조2000억∼2조8000억원)을 웃돌았다. 3.3㎡당 매매가도 처음으로 1000만원을 돌파했다.

토지는 지역별로 가격 추이가 크게 달랐다. 서울은 강북뉴타운 등 개발 바람을 타고 지난해 9.2%나 오르는 기염을 토했고 경기지역의 경우 판교, 김포 등 신도시 개발이 본격화된 2004년(6.1%) 가장 많이 올랐다. 분당의 경우 판교 개발 기대감에 2003년 16.3%, 2004년 9.7% 등 강세를 보이더니 올해는 3.8% 오르는데 그쳤다.

상가는 상가임대차보호법이 시행된 2003년 가장 많이 올랐다. 2005년까지 잠잠했던 오피스텔은 아파트 규제에 대한 대체 상품으로 떠오르며 지난해와 올해 인기를 누렸다.

◇내년 부동산시장 이끌 상품은=전문가들은 내년 부동산 시장을 이끌 상품으로 오피스텔과 오피스빌딩을 꼽고 있다.

오피스텔은 강남, 용산 등 수요는 많지만 한동안 공급이 없었던 곳을 중심으로 가격이 오를 것으로 보인다. 오피스빌딩 역시 2009년까지 도심.강남 등 공급량이 수요에 못 미쳐 강세가 이어질 가능성이 높다.

아파트와 토지는 안정세를 지속할 전망이다. 참여정부에 대한 시장 기대감이 크지만 투기 대책없이 규제를 완화할 가능성이 희박하기 때문이다.

한국건설산업연구원은 내년 전국 주택값이 1.5%(수도권은 2.0%) 오르는데 그칠 것으로 내다봤다. 물가상승률을 감안하면 실제로는 하락하는 셈이다.

10만가구를 웃도는 전국의 미분양아파트는 아파트값 상승을 붙잡는 제동 요소다. 분양가상한제로 값싼 아파트 분양이 이어지는 것도 아파트값 부담 요인으로 작용한다.

토지도 마찬가지다. 토지거래허가, 실거래가신고, 양도세 중과 등 각종규제에다 분양가상한제 시행으로 비싼 값을 치르고 땅을 매입할 시행업자들이 줄어 약세가 이어질 것으로 보인다.