새 뉴타운 기대감 '솔솔'

새로운 뉴타운(재정비촉진지구)이 내년 이후에 지정될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 대선 이후 일부 부동산 규제의 완화 및 새 뉴타운 지정에 대한 여건 성숙 등이 그 기반이 되고 있다.

이에 따라 서울시에서 후보지로 지정할 것으로 예상되는 지역에는 이미 투자자들의 발길이 줄을 잇고 있다. 집값도 상당히 오른 상황이다. 후보지로 지정됐을 때의 지분값 상승을 예상해 투자가 이어지고 있기 때문이다.

그럼에도 전문가들은 성급한 투자에 대한 우려감을 나타내고 있다. 후보지로 지정되더라도 실제 개발지구로 지정되지 않을 수도 있고 서울시가 구체적으로 언제쯤 새 계획을 가시화할 것인지도 미지수라는 지적이다.

◇내년에는 새 뉴타운 나올까

지난 2005년까지 서울시는 시범뉴타운 및 2차ㆍ3차 뉴타운으로 25곳을 지정했다. 오세훈 서울시장은 이 뉴타운을 2배까지 늘리겠다고 공언한 바 있다. 지난 해 오 시장 취임 및 도시재정비촉진특별법 시행 이후 서울시는 시범촉진지구 및 2차 촉진지구로 총 8곳을 선정했다.

이렇게 지난 해까지 균형발전촉진지구(균촉지구)로 지정된 곳은 모두 33곳이다. 오 시장의 취임 당시의 의지대로라면 앞으로 산술적으로만 17곳까지는 더 지정할 수도 있는 셈이다.

그러나 지난 해 말 새로운 균형발전촉진지구 신청을 받겠다던 서울시의 방침은 크게 선회했다. 부동산시장이 과열되면서 서울시의 정책이 집값상승을 부채질할 수도 있다는 우려때문이었다. 그 뒤로 올해까지 서울시는 균촉지구의 추가지정을 하지 않았다.

하지만 내년에는 이런 상황이 바뀔 수 있다고 기대되고 있다. 정부가 여러차례 강력한 부동산정책을 펴면서 시장은 다소 안정을 되찾았고 내년에도 지금의 안정세가 상승세로 급전환하지는 않을 것으로 예상되고 있기 때문이다. 또 대통령선거도 변수로 작용하고 있다. 시장에서는 누가 대통령에 당선이 되든 내년에는 부동산 관련 규제가 소폭이나마 완화할 것이라고 예상하고 있다.

이에 따라 내년 이후 서울시에서 새로운 균촉지구 신청을 받을 가능성이 커지고 있다. 후보지로 거론되고 있는 곳에는 이미 자금이 몰려들고 있다. 특히 지난 3차 뉴타운에서 탈락한 곳들이 대거 물망에 오르고 있다. 지난 해 10월에 지정된 3개의 2차 촉진지구들이 모두 3차 뉴타운 후보지였다는 점도 크게 작용하고 있는 것으로 보인다.

이런 곳들은 그동안 4차 뉴타운 지정에 대한 기대감으로 시세가 오르기는 했지만 앞으로의 지속적인 상승 기대가 넓게 퍼져있다.

부동산정보업체인 내집마련정보사의 양지영 팀장은 "4차 뉴타운 예정지는 지금 뉴타운 지정이 되지 않아도 향후에는 될 것이란 기대감이 있기 때문에 수요자들이 꾸준히 몰리고 따라서 가격도 꾸준히 오른다"며 "하지만 사업이 연기 될 경우 자금이 장기로 묶일 수 있는 점을 감안해 투자 여유자금으로 접근하는 것이 좋다"고 조언한다.

◇후보지 예상지역, 투자자 발길 이어

새로운 균촉지구 후보지로 거론되는 곳은 1~3차 뉴타운과 재정비촉진지구 선정에서 탈락한 지역들이다. 이 가운데 구로구 구로동, 강서구 화곡동, 도봉구 창동, 용산구 서계ㆍ청파동, 중구 신당동 등이 유력 후보지로 꼽힌다.

가장 대표적인 곳이 용산구 서계ㆍ청파동 일대다. 청파동 재개발은 현재 추진위 승인을 준비하고 있다. 청파동 주택 재개발은 지난 2005년 8월에 추진위 승인을 받았다.

지분 값도 꾸준히 올라 지난 2005년 말(3차 뉴타운 지정 탈락) 보다 두 배 가량 올랐다. 또 최근 은평뉴타운 분양에 대한 관심이 커지면서 한 달 새 500만원 안팎으로 상승했다. 소형빌라 33㎡(10평대) 미만은 3.3㎡ 당 3500만~4500만원, 허가가 필요 없는 19.8㎡(6평)미만은 5000만~6000만원을 호가한다.

구로구도 구로본동과 구로2동이 새 균촉지구 후보지로 거론되고 있다. 3차뉴타운 지정에서 탈락한 당시에는 소형 빌라의 경우 3.3㎡당 1200만원 정도였으나 현재는 1500만~2000만원에서 거래된다. 단독주택도 800만원대에서 1200만~1300만원으로 올랐다.

강서구 일대 화곡뉴타운은 지난해 5월 지방선거에서 공약으로 나오면서 주목을 받기 시작했다. 지역 주민들 상당수와 중개업소는 이미 화곡뉴타운 개발을 기정사실화하는 분위기다.

그러나 강서구청은 노후불량주택 비중이 60% 넘지 않는다는 점에서 2011년 이후에나 사업시행이 가능하다는 입장을 밝히면서 가격이 다소 떨어졌다가 최근 다시 오르고 있다. 현재 소형 빌라는 3.3㎡당 2000만원, 대형 빌라는 1500만~1700만원을 호가하고 있다.

도봉구에는 창동2ㆍ3동 일대 주민들은 다른 지역 주민들보다 기대감이 더 크다. 창동2ㆍ3구역은 2차와 3차 뉴타운에서 모두 탈락이 됐기 때문이다. 이 일대 소형 빌라는 현재 3.3㎡당 1500만~1700만 원, 단독주택은 700만~800만 원으로 다른 4차 뉴타운 예정지에 비해 다소 저렴한 편이다.