"연말 집 갈아타기, 버블세븐 해볼만"

[머니위크]박원갑 스피드뱅크 연구소장 인터뷰

"내년은 부동산 가격 재상승을 위한 에너지 축적기간이 될 것이다."

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "거의 대부분 부동산값이 치솟는 무차별 상승세는 지났다"며 이 같이 밝혔다.

내년에는 일부 호재가 있는 지역을 중심으로 상승세를 보이며 전체적으로는 큰 오름세가 없을 것이라는 전망이다.

내년 부동산 시장의 가장 큰 변수로는 정책의 변화를 꼽았다. 올 12월 대통령선거 이후 새로 집권하는 정당 및 정부의 정책의지에 따라 부동산시장이 큰 변화를 겪을 수 있다는 얘기다.

박 연구소장은 "누가 집권하든지 부동산 정책의 미세조정은 있을 것"이라며 "양도소득세 종합부동산세 대출규제 등은 지금보다는 다소 완화할 가능성이 있지만 획기적인 규제완화는 불가능할 것"이라고 내다봤다.

◆ "내년 부동산시장, 소폭 상승에 그칠 것"

박 소장은 내년 수도권 주택가격의 경우 소비자 물가상승률인 3~4% 수준의 상승을 예상했다. 인구감소와 지역경제침체 등 악재가 많은 지방은 약세를 면치 못할 것으로 진단했다. 이에 따라 전국적으로는 1~2% 정도만 상승하는 강보합세를 보일 것으로 전망했다.

박 소장은 "매매가격이 물가상승률 정도에 머무는 것은 그동안 펀드 등 대체상품의 등장으로 투자메리트가 크게 상실한 상황인 데다 부동산시장이 실수요 위주로 재편돼 상승여력이 크지 않기 때문"이라고 설명했다. 또 각종 세금이나 대출규제 등 압박으로 투자수요가 크지 않은 점도 요인으로 꼽았다.

시기적으로는 집권 초기인 상반기에 약세를 보이다가 하반기 들어 강보합세 띨 것이라는 전망이다. 상반기 약세는 6월 1일 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 매물 출회 가능성이 있다는 데 기인한다. 그렇다고 해서 가격이 크게 떨어지지는 않을 것이라는 전망도 내놨다.

그는 "가격이 크게 떨어질 가능성이 낮은 것은 주택 신규 및 대체 수요층인 30~40대가 인구구조상 두터운 허리층을 형성하고 있어 가격이 떨어지면 대기매수세가 형성될 가능성이 있기 때문"이라고 말했다.

하지만 각종 지역개발 호재로 인해 국지적 상승가능성은 상존해 있다고 설명했다. 뉴타운이나 재개발, 도로 등 각종 사회기반시설 건설 등이 호재로 작용할 수 있다는 것.

내년 재건축시장은 대선변수로 재건축 아파트값이 민감한 반응을 보일 것으로 예상했다. 일부 규제완화 가능성이 있지만 미세조정에 그칠 것이며 불안정세를 보일 경우 다시 규제강화로 회귀할 가능성도 있다는 설명이다.

재개발 및 뉴타운시장은 현재의 재개발 뉴타운 활성화 기조를 차기 정부도 유지할 것으로 내다봤다. 단 분양가상한제로 사업성이 약화할 수 있고 매수세도 활성화되기는 어려울 것으로 전망했다. 특히 일반분양이 많은 재개발의 경우 수익성이 악화될 수도 있다는 것이다.

토지시장의 경우는 대부분 기업 및 경기활성화 여부가 좌우할 것이라고 분석했다. 충청 등 개발호재지역에서의 추가 상승세는 미미할 것이라고 예상했다.

상가시장은 쇼핑몰과 테마상가에서 본격적인 구조조정이 일어날 것이라고 지적했다. 택지지구 등 인기지역의 분양가는 상승할 수 있지만 건물과 토지의 통합과세가 악재로 작용하고 금리가 상승하면 상가수익률은 저하할 가능성을배제할 수 없다는 것.

고급 타운하우스는 틈새 상품으로 판교 일산 등 신도시 및 택지지구에 인기가 한정될 것으로 전망했다. 또 전원주택 수요는 감소하고 예술가를 위주로 한 특정계층의 한정수요 정도나 가능할 것으로 내다봤다. 1가구2주택 양도세 중과나 종부세 도입 등이 악재로 작용할 수밖에 없어 전원주택 수요가 콘도로 이동할 가능성이 높을 것이라는 설명이다.

아울러 전원형 실버타운은 쇠퇴하지만 도심근처의 실버타운은 인기를 지속되고 핵가족화 고령인구 증가에 따라 수요도 증가할 것으로 전망했다.

내년 분양물량은 올해보다 감소하고 수도권 유망단지로 인해 분양시장도 양극화가 심화할 것으로 예측했다. 게다가 지방의 경우 공급과잉과 수요예측 실패로 중대형 분양은 침체의 길을 걷고 규제를 완화하는 정책도 지방에서는 큰 영향을 주지 못할 것이라고 예상했다.

◆ "정책변수가 가장 큰 영향"

박원갑 소장은 내년 부동산시장의 가장 큰 변수로 단연 정책변수를 꼽았다.

그는 "내년 주택시장은 차기 정권의 정책기조에 따라 변동률이 달라질 가능성이 크다"며 "정책변수는 단기적으로 70~80%의 영향력를 차지할 정도로 막강한 위력을 보인다"고 설명했다.

박 소장은 그러나 "누가 집권하든 규제를 획기적으로 완화하기는 어렵지만 지금보다 완화할 가능성 큰데 이는 지금의 규제가 반시장적이고 과도하다는 공감대가 형성돼 있기 때문"이라고 강조했다.

규제완화는 폭과 정도의 차이가 있을 뿐 종부세 양도세 재건축 등 미세조정은 가능하다는 얘기다. 또 규제완화의 정도도 결국 시장 여건에 달려있다는 것이다.

한나라당이 집권하게 되면 참여정부의 부동산정책 기조를 유지하면서 부분적으로 손질을 가할 것으로 내다봤다. 전반적인 규제완화보다는 초기의 미세조정 가능성에 무게를 실었다.

재건축의 경우 소형의무비율이나 전매제한 정도만 부분 조정을 하고 개발이익환수 및 분양가상한제, 후분양제는 유지할 것으로 추측했다.

다만 종부세는 유보하면서 세대별 합산이 6억원인 현재의 기준을 개인별 합산 9억원으로 조정할 가능성이 있다고 예상했다. 또 양도세도 1가구1주택 장기보유자에 대해 완화하고 미분양에 대한 양도세 특례 가능성도 제시했다.

범여권이 재집권하게 되면 수요 억누르기 정책은 유지하면서 극히 미세적으로 조정할 것 이라는 전망을 내놨다. 재건축 억제책은 유지하고 종부세는 고령자 중심 장기보유자에게 소폭 혜택을 주는 미세조정을 할 것으로 보인다는 것. 양도세는 1가구1주택 장기보유자에 대해 선별감면할 수 있을 것으로 예상했다.

박 소장은 "규제완화의 정도는 한나라당보다는 낮을 것"이라며 "설사 규제완화를 하더라도 입법과정에서 논란은 불가피할 것"이라고 지적했다.

그는 이어 "지방과 수도권이 전혀 다른 시장 양상을 보이고 있다"며 "따라서 내년에는 지방의 경우 종부세 양도세 대출규제 등에서 탄력적으로 조정할 가능성도 있다"고 덧붙였다.

◆ "침체기에는 메인상품 찾아야"

올해에 이어 내년에도 부동산 시장이 큰 활황을 맞지는 않을 것으로 예상된다. 이런 보합시기 내지는 침체기에는 틈새상품을 찾지 말고 '메인상품'을 찾아야 한다고 박 소장은 강조했다.

박 소장은 "불황기일수록 환금성이 좋은 물건을 찾아야 한다"며 "아파텔 전원주택 타운하우스 등 틈새상품은 결국 상승기에만 유리하다"고 설명했다.

그는 또 "매입가격을 낮춰야 가격이 떨어져도 손해를 덜 본다"며 "급매물이나 경매, 분양가상한제 아파트 등을 노리는 것도 매입가격을 낮추는 방법"이라고 소개했다.

◆ "올해는 고정관념 깨진 해"

박 연구소장은 "올해는 과거 투자소외지역의 집값이 많이 올랐다"며 "의정부가 14%나 오를 지 예전엔 누가 알았겠냐"며 "그동안의 고정관념이 산산이 깨진 것"이라고 말했다.

이어 그는 "결과적으로는 강남이 상대적으로 과거에 비해 값이 떨어진 셈"이라며 "올 연말에 집 갈아타기를 위해 투자하려면 강남지역 집도 괜찮으며 버블세븐과 붙어볼 만 하다"고 덧붙였다.

박원갑 소장이 추천하는 투자방법은 우선 유망투자지역을 고른 후 투자시에는 매입가격을 낮추는 것이다. 유망투자지역을 고를 때에는 블루칩과 잡주를 구분하는 것도 중요하지만 수익률은 별개라는 점을 감안해야 한다. 특히 올해 강북의 집값 상승 수준이 강남을 추월한 것이 그 실례다.

일단 투자지역을 골랐으면 매입가격을 최대한 낮춰 투자해야 한다. 이를 위해 박 소장은 '그물을 치라'고 조언한다.
박 소장은 "후보지를 골랐으면 그물을 쳐서 맘에 드는 싼 곳을 골라 투자해야 한다"며 "발품을 얼마나 파느냐가 성패를 좌우할 것"이라고 강조했다.