"부동산 임대사업이 든든한 노후 동반자"

[머니위크 커버스토리]연금 대안 찾기, 박규진 지지옥션 교육원 원장 인터뷰

한 달에 들어오는 임대료 수입만 수백만원 대. 다가구주택 2채가 효자노릇을 톡톡히 하고 있다. 이렇게 쏠쏠한 임대수입을 안겨주는 다가구주택은 모두 경매를 통해 시세보다 저렴하게 구입했다.

이런 성과를 올린 후 아예 경매 전도사로 변신, 이제는 다른 사람들에게 경매에 대해 강의하는 것을 업으로 삼고 있다. 부동산경매 전문 정보업체인 지지옥션의 교육원에서 원장으로 재직 중인 박규진 씨다.

박규진 원장은 "부동산 임대수입만큼 확실한 노후보장수단은 없다"며 "임대사업에는 다가구주택이 제격"이라고 강조했다.

건축법상 다가구주택은 바닥면적의 합계가 660㎡보다 작은 3층 이하의 건물을 말한다. 주로 19가구 이하의 원룸형 방들로 이뤄졌다. 법적으로는 단독주택으로 분류된다. 이런 다가주주택은 1개동을 전체로 매입해 운용할 수 있어 상대적으로 관리가 수월하다.

반면 다세대주택은 바닥면적의 합계가 660㎡를 넘고 4층 이하의 집을 말하며 각 가구별로 별도로 매매된다. 건축법상 공동주택에 속한다.

박 원장이 경매에 처음 뛰어든 것은 외환위기 직후인 2000년. 종잣돈 5000만원으로 시작했다. 그 때에는 주로 인천지역의 다세대주택에 투자했다. 다가구주택의 매력을 느끼기 전이었다.

박 원장이 당시 매입했던 인천의 다세대주택은 모두 16채. 가구당 2500만원에서 3000만원 수준에서 낙찰받았다. 5000만원으로 이 많은 집들을 사들일 수 있었던 것은 대출을 잘 활용했기 때문이다. 정부의 대출완화 대책으로 가구당 50~90%까지 대출이 가능했다.

하지만 그가 낙찰받은 다세대주택은 여러 곳에 분산돼 있어서 관리가 힘들었고 16채 모두 다시 내다 팔았다. 원래 시세보다 낮은 가격에 입찰 받았기 때문에 각 가구마다 1000여만원씩의 투자수익을 올릴 수 있었다. 총 투자수익은 1억6000만원이었다.

박 원장이 다시 손에 쥔 종잣돈은 처음의 5000만원과 합쳐 2억1000만원으로 불어나 있었다.

이번엔 임대사업까지 고려해 다가구주택에 도전했다.

그 이후 첫 낙찰은 일산 탄현의 다가구주택이었다. 2004년이었다. 감정가 5억8000만원의 다가구주택이 2번의 유찰 끝에 최저낙찰가는 낮아질 대로 낮아져 있었다. 그가 낙찰받은 금액은 3억8900만원. 리모델링 비용으로 2000만원을 썼다.

그래도 은행에서 2억5000만원을 대출받았으니 실제 투자비용은 1억6000만원 정도에 불과했다.

은행의 대출이자는 매달 130만원씩 빠져나갔다. 하지만 18개의 원룸으로 된 이 다가구주택에서는 각 방마다 30만원씩의 월세가 걷혔다. 총 월세수입은 540만원. 대출이자를 빼더라도 매달 410만원이 남는 셈이다.

게다가 각 방별로 500만원씩 총 9000만원의 보증금을 받았기 때문에 실제로 박 원장이 투자한 현금은 7000만원 정도로 줄어드는 셈이다.

박 원장은 다음 투자를 위해 이 다가구주택은 다시 매도했다.
그가 두 번째로 투자한 집은 경기도 용인시 기흥구 구갈동의 다가구주택이다. 올 2월 낙찰받았다.

감정가 8억4000만원, 최저가 5억4000만원인 경매물건이었다. 유치권 소송이 제기돼 있어 남들이 꺼리는 물건이었다. 이 때문에 단독으로 응찰해 6억원으로 낙찰받을 수 있었다.

박 원장은 "법적으로 엄밀히 따지면 해당 유치권은 애초부터 성립되지 않는 것이었다"며 "경매에서는 법을 얼마나 잘 아느냐가 성패를 가른다"고 설명했다.

그는 또 "이 물건은 주변에 기흥IC, 삼성전자, 용인대, 강남대 등이 있어 유동인구가 많은 곳에 자리하고 있다"며 "임대사업을 하려면 주변환경, 교통, 유동인구 등을 따져서 임대인들이 많은 곳을 선정하는 것이 가장 중요하다"고 말했다.

결국 그는 숨어 있는 물건을 발굴, 등기이전비나 수리비 등을 포함해 6억3000만원으로 새로운 다가구주택을 구했다.

이 집 역시 은행대출 및 임차인으로부터 받은 보증금 등을 제하면 결과적으로 실제 투자금액은 8000만원 정도에 불과하다. 은행대출은 3억원을 받을 수 있었고 입주자들로부터 총 2억5000만원의 보증금을 받았기 때문. 월 임대수입은 은행 대출이자 130만원을 빼더라도 440만원이나 된다.

앞으로 용인~이천간 경전철이 주변에 건설될 예정이어서 미래가치도 높다. 실제로 주변에서는 이 정도의 물건이 9억5000만~10억원 선에 거래되고 있다.

결과적으로는 자신의 돈은 8000만원만 들여 10억원을 호가하는 다가구주택을 장만했으며 월 수입이 400만원이 넘게 올리고 있는 셈이다.

박 원장은 미래가치가 크고 고정적인 임대수입이 창출되기 때문에 당분간 매도할 생각은 없다고 했다.

그의 부동산투자는 지금도 계속되고 있다.

올 8월에는 경기도 의정부시 가능동의 다가구주택을 3억원에 낙찰받았다. 10월에는 그 지역이 뉴타운으로도 지정됐다. 또다른 호재를 맞은 셈이다. 덕분에 이 다가구주택은 현재 주변시세로 보면 5억~6억원 정도에 거래가 가능하다.

박 원장이 임대사업으로 가장 좋은 건물로 다가구주택을 꼽는 이유는 여러가지가 있다. 무엇보다 먼저 관리가 수월하다는 점이다.

박 원장은 "원룸으로 이뤄진 다가구주택의 경우 전문업체에 관리를 일임할 수 있다"며 "관리용역비도 원룸의 경우 각 2만원, 투룸은 각 3만원선 정도 밖에 안된다"고 밝혔다.

관리전문업체는 청소를 비롯한 일상적인 관리를 전담한다. 임차인이 집을 비우고 나갈 때에도 전기요금, 공과금 등도 알아서 정산하고 청소도 도맡아 해 준다. 보일러나 수도 등을 수리할 일이 있으면 보수 후 필요비용만 청구한다. 즉 건물 소유주는 손을 댈 일이 없다.

박 원장은 또 "임차인을 구하는 것도 부동산중개업소 하나를 정해서 전속계약만 해 놓으면 고민할 필요가 없는 일"이라고 덧붙였다.

다가구주택은 또 적은 투자로 많은 임차인을 받을 수 있다는 것도 장점이다. 보통 3층 이하의 건물이기 때문에 비용이 크게 들지 않는다. 최대 19개까지 원룸을 만들 수 있어서 일정 수준 이상의 임대료 수입이 보장된다. 일부 임차인이 들어오거나 나가더라도 임대수입에서 크게 티가 나지 않는다.

박 원장은 다가구주택을 고를 때 가장 중요하게 살펴야 점으로는 입지여건을 꼽았다.

그는 "역세권이나 교통이 좋은 곳, 대학가나 학원가 등 수요가 많은 곳을 택해야 한다"며 "그렇지 않으면 공실률이 높아질 수 있다"고 조언했다.