[토요부동산]'등기부등본' 쉽게 읽기

등기부 용어 공부부터 차근차근… 표제부·갑구·을구 꼼꼼 체크

주부 이정민(32)씨는 한 중개업자에게서 시세보다 2000만원이나 싼 전셋집을 소개받았다. 집을 보러 갔더니 남향 건물에 로열층으로 흠잡을 곳이 없었다. 발코니 확장공사까지 돼 있어 지금 살고 있는 집과 같은 면적인데도 훨씬 넓어 보였다.

이씨는 이렇게 좋은 집이 왜 싼 값에 나왔는지 궁금했다. 중개업자는 "다른 집보다 대출금 비율이 높아서 집주인이 싼 값에 내놨지만 걱정할 필요 없다"며 "정 마음이 놓이지 않으면 직접 등기부등본을 확인해보라"고 했다.

등기소에 들러 생전 처음 등기부등본을 발급받은 이씨는 크게 당황했다. 7장이나 되는 서류에 뜻을 알 수 없는 용어들이 가득 적혀 있었기 때문이다. 여러 장의 서류 중 정확히 어떤 것을 확인해야 하는 건지도 알 수 없었다.

부동산에 투자하기 전 반드시 확인해야 하는 것이 있다. 등기부등본이다. 집이나 땅을 살 때, 경매 물건에 입찰할 때, 심지어 전셋집을 고를 때도 마찬가지다.

등기부등본은 부동산 관련 공적장부 중 하나로 사람으로 치면 주민등록등본과 비슷하다. 이 서류에는 부동산의 위치와 면적은 물론 소유권, 지상권, 저당권 등 권리관계가 상세히 나와 있다.

부동산은 외형만으로 누가 소유 또는 점유하고 있는지 정확히 알 수 없는 만큼 등기부에 표시사항과 권리관계를 적어 일반인에게 공시하고 있다. 때문에 집주인이나 거주자가 아니어도 누군든지 등기부등본을 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다.

등기부등본을 이해하기가 어렵다고 포기하지 말자. 등기부 관련 용어만 알아두면 관심있는 부동산의 권리 관계를 분석할 수 있다.

◇등기부등본 구성 요소는=부동산 등기부등본은 △표제부 △갑구 △을구 등 크게 세 부분으로 구성돼 있다.

표제부는 해당 부동산의 위치, 면적, 용도 등을 기재한 것이다. 부동산 종류에 따라 내용이 조금씩 다른데 토지의 경우 지번, 면적 외에 지목, 지적 등이 표시된다. 건물 표제부에는 지번과 구조, 용도, 층수, 건평 등이 기재된다.

등기부등본에 집합건물로 표시되는 아파트는 해당 호수가 속한 동 전체에 대한 표제부(1동의 건물 표시)와 해당 호수에 대한 건물 표제부(전유부분의 건물 표시)가 따로 정리돼 있다.

갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있다. A가 부동산을 사면 그 이름이 소유권자로 갑구에 오른다. 등기일도 표시된다.

A가 B에게 부동산을 팔면 소유권이 B로 이전되고 등기부등본 갑구에도 추가 기재된다. 만약 C가 B에게 부동산을 구입하고 등기를 치르지 않으면 소유권을 행사할 수 없다. 해당 부동산은 여전히 B소유인 것이다.

갑구에는 ▲압류 ▲가압류 ▲가등기 ▲가처분 ▲예고등기 ▲경매신청등기 등 각 권리관계도 정리돼 있다.

을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타낸다. 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받으면 등기부등본 을구에 '근저당'이 설정된다. 을구에는 ▲저당권 ▲전세권 ▲지역권 ▲지상권 등이 기재된다.

◇꼭 따져봐야 할 사항은=가장 먼저 확인해야 할 사항은 실제 등기자와 매도인이 같은 사람인지 여부다. 등기부등본 갑구에 적힌 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인할 수 있다.

대리인과 계약을 체결해 등기부등본상 실제 등기자와 매도인이 다르다면 등기부등본상 주인의 위임장과 인감증명서를 받아둬야 법적인 효력을 가질 수 있다.

소유권 사항도 체크해야 한다. 소유권이 복잡한 부동산은 등기부등본 갑구가 수십장에 이르는데 이런 물건은 매입하더라도 소유권 확보에 문제가 생길 수 있는 만큼 각별히 유의해야 한다.

갑구에 압류, 가압류 등이 설정된 물건은 소송중이거나 준비중인 것으로 보면 된다. 법원에서 지급확정 판결이 나면 경매에 부쳐질 가능성이 크다.

가처분은 빚을 현금으로 돌려받기보다는 해당 부동산을 차지하기 위해 설정하는 임시처분이다. 가처분 상태의 부동산은 다른 사람에게 팔거나 명의를 변경할 수 없다. 부동산을 담보로 은행에서 대출도 받을 수 없다.

가등기는 본등기 전에 하는 임시등기로 소유자가 돈을 빌리면서 갚지 못하면 부동산을 대신 주기로 했을 때 설정된다. 가등기 부동산은 본등기가 나면 이전 등기 효력이 모두 상실되는 만큼 매입하지 않는게 바람직하다.

등기부등본 을구에 근저당권이 설정돼 있는 부동산은 채무자가 근저당권 채권을 모두 갚지 않으면 경매 처분될 수도 있다.

근저당권이 설정된 아파트에 전세로 들어가려면 채권최고액(통상 채무자가 빌린 돈의 120∼130%)이 얼마인지 확인해야 한다. 매매가가 채권최고액과 전셋값을 합친 가격보다 높다면 문제가 없지만, 낮다면 전세금 일부를 날릴 수도 있기 때문이다.

을구에 지상권이 설정된 부동산은 피하는게 좋다. 지상권은 토지에 주택, 창고, 무허가건물 등 건축물이 있을 때 설정되는데 땅과 건물 소유자가 일치하면 상관없지만 다를 경우 합의를 보기 어렵다.