[토요부동산]가점제·상한제 올 가이드

분양시장 판도 변화 예상…꼼꼼히 따져 내집마련 전략 세워야

부동산 시장 최대 이슈인 청약가점제와 분양가상한제 시행이 코 앞으로 다가왔다. 9월부터 이들 제도가 도입되면 아파트 분양가 산정이나 청약자 당첨 기준이 크게 달라지는 만큼 부동산 시장도 전환기를 맞을 것으로 보인다.

청약통장이 없는 사회초년생이나 장기 무주택자, 더 넓은 집으로 옮기려는 사람 등 주택 수요자들은 새로 시행되는 청약가점제와 분양가상한제에 대해 정확히 파악해야 한다. 두 제도 모두 적용 기준이 복잡한데다 예외 조항이 많아 잘못 알고 있다간 자칫 아파트 당첨 기회를 놓치는 등 손해를 볼 수도 있기 때문이다.

청약가점제와 분양가상한제의 주요 내용을 정리한다. 바뀌는 제도에 자신의 조건을 대입해 내집마련 전략을 세워보자.

◇청약가점제

청약가점제는 가점 항목별로 점수를 매겨 총점이 높은 청약자 순으로 주택을 분양하는 제도다. 부양가족수가 많고 무주택 기간, 청약통장 가입기간이 길수록 유리하다.

청약 예·부금 가입자들이 청약할 수 있는 전용 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 공급물량의 75%를 가점제로 당첨자를 뽑고, 나머지 25%는 현행 추첨방식으로 뽑는다. 9월 이후 분양되는 국민주택규모 이하 아파트 4가구 중 3가구는 청약가점제로 당첨자가 가려지는 셈이다.

청약예금 가입자 대상의 전용 85㎡ 초과 아파트는 채권입찰제를 우선 적용한 뒤 채권매입예정금액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 적용해 당첨자를 정한다.

청약가점은 △무주택기간(2∼32점) △부양가족수(5∼35점) △청약통장 가입기간(1∼17점) 등 최고 84점이다. 무주택기간 가점은 1년 경과할 때마다 2점씩, 부양가족수는 1명 늘때마다 5점씩, 청약통장 가입기간은 1년 경과할 때마다 1점씩 올라간다.

금융결제원과 시중은행, 부동산포털업체 등 인터넷 홈페이지에 '청약가점 계산' 코너가 마련돼 있어 자신의 청약 점수를 쉽게 확인할 수 있다. 현재 점수와 청약 시점 예상 점수를 미리 따져 당첨 확률이 높은 분양단지를 고르는 것이 바람직하다.

유주택자는 가점이 높아도 2순위로 청약 순위가 밀려 불리하다. 다만 1주택자는 가점제가 아닌 추첨제로 공급되는 주택에 대해서는 1순위 자격이 유지된다. 2주택 이상 보유자는 모든 주택에 2순위 이하로만 청약할 수 있다. 또 주택 1채당 5점씩 감점된다.

청약가점제 시행 이후에도 지역우선공급제도와 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 유지된다. 일반 청약보다 당첨 확률이 높은데다 떨어져도 일반 청약 기회가 주어지는 만큼 해당자들은 적극 활용하는 것이 좋다.

현재 공공택지 아파트에만 적용되는 재당첨금지제도가 9월부터 민간아파트로 확대 적용된다는 점에도 유의해야 한다. 9월 이후 아파트에 당첨될 경우 5∼10년간 전국 모든 아파트에 청약신청할 수 없는 것이다. 재당첨금지 대상은 당첨자와 가족(세대원) 모두가 해당된다. 청약금지 기간은 공공택지의 경우 7∼10년, 민간택지는 5∼7년이다.

◇분양가상한제

분양가상한제는 건설교통부가 정한 기본형건축비 등으로 아파트 분양가를 산정하는 제도다. 신규 분양아파트의 분양가가 주변 집값을 올리고 이후 공급되는 아파트의 분양가가 더 높아지는 악순환을 막기 위해 도입됐다.

2005년 8.31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시에 적용됐으며 현재 공공택지 아파트에 적용하고 있다. 9월부터는 민간택지로 확대 적용된다. 9월1일 이후 사업승인을 신청하거나 오는 12월1일 이후 분양승인을 신청하는 모든 신규 분양 아파트가 대상이다.

분양가 상한제가 적용되면 분양가는 △택지비 △기본형 건축비 △가산비로 구성된다. 택지비는 감정평가기관이 평가한 금액으로 인정되고 건축비는 정부가 정한 기준(3.3㎡(1평)당 전용 85㎡ 이하-431만8000원, 85㎡ 초과-439만1000원)으로 계산해야 한다.

건설사들의 분양가 부풀리기가 사실상 불가능해진 만큼 분양가는 지금보다 낮아질 것으로 보인다. 하지만 싼 아파트를 공급하는 대신 전매제한 규제가 강화된다.

현재는 공공택지 아파트를 제외한 수도권 민간택지 아파트는 준공 후 등기를 마치면 팔 수 있지만 앞으로는 일정기간 전매할 수 없다.

수도권 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 되팔 수 없다. 수도권 민간택지에서 나오는 85㎡ 이하도 7년, 85㎡ 초과는 5년간 팔지 못한다.