큰 소리 친 용인시, 고분양가 결정 왜?

기반시설부담 완화 노력 없인 '고분양가' 틀 깨기 어려워

"고분양가 승인 없다던 서시장은 용퇴 해야 겠네요. 시민들를 속이고 이럴거면 왜 시간만 질질 끌었는지 한심하군요."

1일 용인시가 '상현 힐스테이트' 의 분양가를 3.3㎡(평) 당 1531만원에 권고한 사실이 알려지면서 시 게시판에는 서정석시장에 대한 실망과 고분양가를 비난하는 시민들의 글이 하루종일 이어졌다.

반면 시행사인 한백씨앤티는 이 가격에는 분양할 수 없는 가격이라고 거세게 반발하고 있다. 수요자나 공급자 모두 용인시 결정에 불만족스런 결과가 나온셈이 됐다.

◇시, 1500만원 이하 불가능 결론 내려=1400만원 이상 분양가 불허 방침을 내세웠던 서 시장의 의지는 어디로 간 것일까.

용인시는 분양가 재산정을 위해 택지비 감정평가액, 건축비, 기부채납이 포함된 간접비 등을 전면 재검토했으나 1500만원 이하로는 분양가 산정이 불가능하다는 결론을 내렸다. 택지비와 기반시설부담을 줄일 수 없다는 점 때문이다.

민간택지는 수용방식의 공공택지와 달리 협의매수로 이뤄지기 때문에 땅값 자체가 고가의 주변시세로 매겨질수 밖에 없다는 게 시행사들의 주장. 예컨대 수지 일대 지주들이 시행사에 매도할 때 땅값 자체를 성복, 동천 등 가장 높은 아파트가격의 평당 가격을 역산해 매긴다는 것이다. 시행사들은 어쩔수 없이 지주들의 요구를 받아들일 수 밖에 없다고 하소연한다.

여기에 인허가 과정까지 걸리는 기간이 장기간인데다 이로 인해 발생되는 금융비용도 만만치 않다. 분양단계에 이르기까지 통상 7~10년 이상의 사업기간이 걸린 업체들이 대부분이다. 또 통상 시중금리보다 3~10%이상의 고금리를 부담하고 있다는 것이 업체측 주장이다.

성복동에서 분양을 준비중인 모 시행사의 원가내역에 따르면 택지비 산출 금액이 감정평가 기준으로 3.3㎡(평당) 750만원에 달한다. 또 다른 시행사의 경우 900만원에 가까운 금액이 택지비로 산정돼 있다.

◇기반시설부담 완화 노력 없인 '고분양가' 틀 깨기 어려워 =용인 분양가가 높게 나올 수밖에 없는 요인은 또 있다. 기부채납 등 기반시설부담이 크다는 것. 기반시설은 공원, 경관, 완충녹지를 비롯해 공공 공지, 진입도로 및 도로확장 등을 말하며 지방자치단체는 수혜자 부담원칙으로 민간시행사에게 이를 부담토록 하고 있다.

시행사들은 용인시가 분양가를 규제하면서 기반시설부담을 전액 업체측에 전가시키는 것은 모순된 처사라며 불만을 터뜨리고 있다. 분양가상한제 적용 전에 용인시 수지 일대에서 분양계획이 있는 5개 시행사들의 기반시설부담금액이 총 9700여억원.

'상현 힐스테이트'과 '동천 래미안'의 기반시설부담금은 3.3㎡(평) 당 330만원, 560만원으로 이 금액이 고스란히 분양가에 반영된다. 특히 '도시개발구역'인 동천 래미안은 공공용지의 비율(감보율)이 20%미만인 '지구단위계획'보다 훨씬 높은 50%에 달하는데다 시의 추가 요구로 감보율이 60%에 달해 분양가 상승의 주요인이 되고 있다.

이 때문에 시행사들은 용인시가 분양가를 낮추려면 기반시설부담을 완화해 줘야 한다고 거듭 주장하고 있지만 시는 형평성과 예산문제를 핑계로 이 같은 요구를 받아주지 않고 있다.

한 시행업체 사장은 "기반시설부담을 완화시키려는 노력을 전혀 보이지 않고 민간업체에 모든 것을 떠 넘겨버리는 것을 고수하는 이상 용인지역에서의 고분양가 구조를 깨기 어려울 것"고 지적했다.