'한강조망권=돈' 법적권리 인정 안돼

용산 리바뷰 주민, 대법서 패소..독자적 조망권 인정 어려워

서울 한강변 아파트 조망권의 법적 권리 인정에 제동이 걸렸다. 대법원이 국내 사법 역사상 처음으로 한강 조망권을 인정했던 고등법원 판결을 뒤집고 원고 패소 판결을 내렸기 때문이다.

8일 법조계와 관련 업계에 따르면 대법원의 서울 이촌동 리바뷰아파트 조망권에 대한 이번 판결은 강이나 산과 같은 단순 경관 조망권을 묵시적으로 인정됐던 가치에 대해 법적 보호를 인정하지 않은 결정이란 점에서 주목된다.

특히 대법원의 이번 결정은 '조망권=돈'이란 등식 성립을 인정하지 않은 판결이란 점에서, 아파트를 중심으로 주택시장에 상당한 파장이 예상된다. 또 앞으로 진행될 유사 소송에도 적지 않은 영향을 줄 수 있어 법조계는 물론, 건설사 등 관련 업계와 해당 아파트 주민들의 관심을 모으고 있다.

◇조망 여부에 따라 시세차이만 수억원=조망권이 집값에 미치는 영향을 갈수록 커지고 있는 게 사실이다. 특히 이번 소송과 관련있는 '한강 조망권'은 주택시장에선 불변의 가치를 가지는 보증수표로까지 통한다. 아파트값이 떨어질 때도 한강 조망권 아파트는 큰 영향을 받지 않을 정도다.

실제 부동산114에 따르면 용산구 이촌동 '한강자이'의 경우 261㎡(79평형)은 상한가(34억원)와 하한가(28억원)가 최고 6억원 가량 차이가 난다. 강남구 삼성동 '아이파크' 181㎡(55평형)와 195㎡(59평형)도 한강 조망 여부에 따라 7억원 정도의 시세차이를 보이고 있다.

조망권에 따라 분양가 책정 범위도 다르다. 지난해 분양시장 최대어로 꼽혔던 성동구 성수동 '힐스테이트'는 가장 적은 115㎡(35평형)의 경우 최상층이 7억6000만원에 분양한 반면, 1층 분양가는 6억원이었다. 가장 높은 층의 계약자는 한강 조망을 댓가로 1억6000만원이나 더 낸 셈이다.

앞서 지난 2004년 청약광풍을 일으키며 사회적 관심을 끈 바 있는 '용산 시티파크'는 평형대별로 최상층과 최저층 분양가격 차이가 최고 2억2100만원에 달했다.

◇독자적 조망권 인정 어려워=대법원의 이번 판결은 "조망 이익은 인정하되, 특별한 경우가 아니라면 독자적 조망 이익은 인정하기 어렵다"고 판단했다는 점에서 눈길을 끈다.

특히 대법원은 지역 사정에 대해서도 주목했다. 실제 판결문에서 대법원측은 "이촌동 일대는 고층아파트 건축이 허용되는 지역이기 때문에 건설사의 건축행위는 토지소유권에 기초한 것으로, 정당한 권리 행사범위 내에 있다"고 밝혔다.

2심에서도 같은 판결이 있다. 지난 2005년 1월 서울고법은 서울 광진구 구의동 K아파트 주민이 인접단지의 건설사를 상대로 낸 조망권 침해에 따른 손해배상 청구소송에서 "한강 조망이익은 원고들의 아파트만이 가질 수 있는 사회통념상 독자적 이익으로 승인돼야 할 정도의 중요성을 갖는다고 볼 수 없다"고 판시한 바 있다.

이 같은 일련의 판결 결과에서 보듯 강, 바다, 산과 같은 경관 조망에 대해 적어도 '나홀로 조망 이익'을 인정받기는 어려울 것이란 게 법조계의 해석이다.

다만, 일조권은 조망권과는 상황이 다소 다르다. 이미 대법원에서도 일조권에 대한 구체적인 기준을 제시하고 있다. 동짓날을 기준으로 '오전 9시부터 오후 3시 사이에 일조 시간이 연속 2시간 이상 확보되는 경우'나 '오전 8시부터 오후 4시 사이에 일조 시간이 통틀어 4시간 이상 확보되는 경우'가 대법원이 제시한 일조권 기준이다.

건설업계 한 법조팀 관계자는 "무조건 조망권이 인정된다면 먼저 집을 지었다는 이유로 침해 관련 소송이 줄을 이을 것"이라며 "이번 판결은 일조권에 비해 조망권의 보호 정도가 덜 두텁다는 사실이 증명된 셈"이라고 말했다.