택지비가 감정가로 책정되고 정부가 정한 표준건축비 내에서만 건축비가 인정돼 20% 안팎의 아파트 분양가 인하효과가 예상되기 때문이다. 높은 택지비에 따른 고분양가 문제도 해결될 것으로 보인다.
다만 주택법 하위법령 개정안에서 법 공포일(4월20일) 이전에 구입한 토지는 매입가 전액을 택지비로 인정하기로 한 만큼 분양가상한제 직후에는 수요자들의 기대만큼 싼 아파트를 구경하기는 어려워졌다.
분양가상한제 시행을 전후로 기존 주택시장은 하향 안정세를 이어갈 것으로 보인다. 하지만 건설사들이 새 법 적용에 따른 사업성과 시장상황을 분석하는 준비 기간동안 공급량이 줄면 2∼3년 후에는 입주물량 부족으로 집값이 다시 오를 수 있다는 우려도 있다.
◇청약시장=9월 이후 분양가, 청약 방식 등 분양시장 환경이 완전히 달라지는 만큼 주택 소유 여부에 따라 수요자들의 청약 시기가 양분될 것으로 보인다.
무주택자들은 분양가가 싼 아파트 청약 기회가 확대되는 9월 이후로 청약을 늦출 것으로 예상된다. 기존 주택 매입을 고려하던 사람도 청약시장으로 발길을 돌릴 가능성이 크다.
유주택자들은 분양가가 낮아진다해도 인기지역 아파트에 당첨될 확률이 희박하기 때문에 9월 이전에 적극 청약할 것으로 보인다. 특히 채권입찰제가 적용되는 중대형 아파트는 채권입찰액에 따라 당락이 결정되는 만큼 분양가상한제가 시행돼도 가격 인하 효과를 기대하기 어렵다.
◇기존 아파트=분양가 싼 아파트가 공급되면 수요자들의 심리적 불안 요인이 해소돼 기존 주택 가격 안정에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다.
주택담보대출 제한, 금리 인상 등 각종 규제로 주택 수요가 크게 위축되면서 최근 집값이 하락하고 있는 것도 이같은 전망에 힘을 싣고 있다.
하지만 당장 들어가 살 수 있는 아파트가 아니어서 집값 재상승 불씨는 여전히 살아 있다는 분석도 있다.
내외주건 김신조 사장은 "땅값과 건축비를 과다하게 부풀려 분양가를 책정했던 관행에 제동이 걸리면 분양가는 낮아질 것"이라며 "그러나 건설사들이 분양가상한제 시행에 큰 부담을 느끼고 있어 2∼3년 뒤 공급위축, 수급불안 현상이 나타나고 다시 집값이 오르는 연쇄적인 부작용이 발생할 수 있다"고 내다봤다.
◇재건축·재개발=오는 8월말까지 사업시행인가 신청을 하기 어려운 사업초기 단계 단지들은 수익성 악화로 사실상 사업이 중단될 가능성이 크다.
재건축 단지의 경우 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발이익환수제 등 규제로 사업 추진이 지연되고 있는 상황에서 일반분양 수익까지 줄게 된 것이다. 사업수익은 줄고 비용부담은 늘어 조합과 시공사간 분쟁이 잇따를 수도 있다.
사업 추진 속도가 빠른 단지들도 분양가 인하 압박에서 자유롭지 않다. 8월말까지 사업승인 신청을 하더라도 11월말까지 관리처분인가 신청을 해야 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문이다.
1대 1 재건축 등 일반분양 물량이 적은 단지들은 상대적으로 분양가 상한제 영향을 덜 받을 것으로 예상된다.
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