부동산펀드라고 '다 똑같진 않아요'

개인투자자 A씨는 최근 부동산펀드 투자에 눈을 돌렸다. 소액으로 부동산에 투자한다는 점에 끌렸지만 막상 투자하려니 엄두가 나질 않았다. 리츠재간접펀드를 제외한 부동산펀드는 모두 한번에 목돈을 부어야 하는 거치식 펀드기 때문이다.

부동산펀드는 만기까지 환매할 수 없는 폐쇄형인 데다 만기도 보통 3년으로 긴 편이다. A씨처럼 투자하고 싶은 때에 부동산펀드를 모집하고 있지 않으면 가입하고 싶어도 할 수 없는 셈이다.

전문가들은 "부동산 펀드는 일반투자자들에게 생소하기 때문에 유형별 특징을 잘 따져보고 선택해야 위험성을 낮추면서 안정적인 수익을 추구할 수 있다"고 조언했다.

12일 한국증권에 따르면 부동산 또는 부동산 관련 자산에 직접 투자하는 펀드는 성격에 따라 3가지로 분류한다. 리츠재간접펀드를 재외할 경우 공모 부동산펀드 중 대출형이 68%, 임대형이 26%, 공경매형이 7%를 차지한 것으로 나타났다.

◇ 부동산펀드도 유형별로= 대출형(PF형)은 부동산개발회사에 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 약정금리를 받고 대여하는 방식이다. 현재 판매된 펀드들 대부분 아파트 건설사업에 투자하고 있으며 분양수입금과 대출이자가 수익의 근거가 된다.

임대형은 부동산펀드가 상가 또는 업무용 부동산을 매입해 일정기간 임대하고 차후 매각해 수익을 낸다. 외국계 금융회사가 IMF 외환위기 당시 한국내 건물을 매입해 임대하다가 매각해 큰 수익을 올린 경우가 이에 해당한다. 공경매형은 공매 및 경매를 부동산을 매입한 뒤 임대, 재매각해 수익을 창출한다.

◇ 유형별 투자로 리스크 줄인다 = 부동산펀드는 높은 시세차익보다는 안정적인 이자수익이나 임대수익을 바탕으로 하기 때문에 채권형보다 약간 높은 수익/위험을 추구하는 투자자에게 적합하다. 또 점차 해외 부동산투자펀드가 늘어날 전망이라 분산투자 효과가 기대된다.

박승훈 한국증권 펀드분석팀장은 "부동산펀드의 최근 6개월 수익/위험 분포를 보면 주식형 채권형펀드보다 우월하다"며 "특히 대출형은 이자수익을 바탕으로 하는 채권과 유사하기 때문에 위험은 거의 없으면서 수익률이 안정적"이라고 말했다.

임대형은 임대수익률에서 큰 차이가 없지나 자산평가이익에 따라 수익/위험 분포가 확연히 달라진다는 설명이다. 공경매형도 운용자산에 따라 편차를 보이고 있다.

박 팀장은 "세부적으로 투자대상, 프로젝트의 완성도 등에 따라 펀드별로 위험도가 달라진다"며 "건설허가 여부, 시공사 선정여부 등 프로젝트의 불확실성 정도에 따라 대출금리 수준도 달라지게 되기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다. 펀드 공모시 모집금액이 목표에 미달하는 경우 펀드 설정 자체가 취소될 수도 있기 때문이다.