지금은 부동산 침체기라기 보다는 격변기이다. 근본 처방이 아닌 과도한 부대 처방이 상승 탄력을 일시적으로 붙들어 놓고 있다. 강남의 재건축 아파트들은 늘상 뉴스의 중심에 있다. 매일매일 올라오는 부동산 뉴스와 투자 모임에는 항상 재건축아파트가 있다. 막연히 강남 재건축이 추진되고 있다거나, 돈이 된다는 소문만으로 강남의 재건축 아파트는 일주일에 1~2억원씩 오르내린다.
◆ 왜 재건축 아파트에 투자 하는가?
재건축 아파트에 투자하는 근본적인 이유를 짧은 답으로 말하라면 “위치와 면적”이다. 반포주공,잠실주공,강동시영,고덕시영,둔촌주공,과천주공,개포주공,압구정동 현대,한양아파트 단지와 대치동 은마,청실아파트, 잠실주공5단지,삼성동 삼익,한양,홍실 등은 모두 다 최고의 입지에 위치해 있다. 그 위치에 제대로 된 가치의 건축물이 들어선다면 그 가격은 상당히 높을 것이 분명하다.
그 다음은 Campus에 못지않은 광대한 면적이다. 건축사들이 좋아하는 매력적인 큰 땅으로 대개 최소2만평에서 15만평을 넘거나 이에 가까이 되는 큰 단지들로,부자동네 사생 대회에서 나누어주는 흰 도화지만큼이나 질 좋고 반듯해서 가슴 뛰게 한다. 보통 오르는 아파트를 설명할 때, 평지의 1천 세대 대단지 아파트를 사라고 알기 쉽게 표현하지만, 구체적으로 들어가면, 1만평 이상의 땅에 2면 도로 이상을 끼고 있어야 제대로 된 단지 구성이 나오는 까닭이다.
따라서, 좋은 위치와 넓은 면적의 재건축 대상 단지의 시공사들은 당연히 대형 건설사들의 몫이 된다. 상당한 자금력과 유명도가 있어야 주민 전체 투표에서 수주할 수 있고, 입주 시까지 시공권을 유지하고 조합원을 관리할 수 있는 상황이므로 그렇다. 따라서 훌륭한 위치와 넓은 면적, 유명 브랜드건설사의 재건축 아파트는 상당한 부가가치를 만들어내기에 충분하다.
◆ 어떤 재건축 단지가 유망한가?
당연히 유망한 단지는 저층아파트 단지이다. 이중 대다수가 이른바 주공아파트 단지이다. 5층짜리 저층아파트 단지는 29층에서 34층으로 재건축할 경우, 대지 지분에 따른 개발이득 비율이 당연히 뛰어나다. 종전용적률은 일반적으로 90% 정도인데, 온갖 규제로 눌러놓은 현상황에도 이 아파트 단지가 최소 200%에서 230%로 재건축된다. 조금 일찍 추진된 반포주공이나 잠실주공 단지들은 280%까지도 용적률을 찾아 먹었다. 종전 연면적보다 3배 정도로 면적이 늘어나니 당연히 개발이득도 뛰어나다.
그곳에 아파트를 소유했던 조합원들은 보유 연한에 따라서 최대 10배 이상까지 집값 상승 혜택을 봤다. 재건축에 대한 규제가 여전해도 저층아파트 단지는 크게 떨어질 이유가 없다. 언젠가는 그곳에 새 아파트가 서 있을 것이고, 단지 구성만 조화롭게 한다면 그 가치는 상당할 것이기 때문이다.
재건축 투자의 기본은 안전진단 통과 여부이다. 도시 및 주거환경 정비법 매뉴얼에 의한 정밀 안전진단이 통과되지 않은 아파트는 엄밀히 따져서 재건축 대상 단지가 아니다. 그냥 희망 사항이 재건축이라는 것뿐…
재건축 투자의 메리트는 알기 쉽게 설명하면 강남이고, 저층이며, 안전 진단을 통과한 물건에서 찾아야 한다. 이미 안전진단을 통과한 단지는 조합설립 인가 여부나 대지 지분, 미래가치 대비 저평가 등은 투자체크리스트 상에서 크게 중요한 요소가 아니다. 시장은 이미 알 수 있는 가치를 모두 다 반영해서 시세를 형성하는 단계에 와 있기 때문이다. 재건축은 재개발이나 일반 아파트 단지에 대한 투자보다 훨씬 수익이 높다. 평지에 완벽한 입지, 문화, 교육, 편의 시설이 갖추어져 있는 경우가 대다수이므로, 강남재건축은 “말이 된다”라고 하는 밑그림만 그려지면 엄청난 폭발력으로 상승한다.
◆ 중층 재건축 Big 3… 압구정현대, 대치동은마, 잠실주공5단지
중층아파트 재건축의 대표 선수는 항상 일정하다. 압구정동 35만평 현대아파트 단지와 대치동 은마아파트 7만4천평, 잠실주공5단지 10만5천평 등 최고급 위치와 대지 총면적이 그들의 위상을 이야기해준다. 그러나 현행법으로는 재건축이 진행되기 힘든 아파트단지들이다.30평대 아파트 소유자들이 20평대 아파트를 받기로하고 재건축할 이유가 없기 때문이다.
① 압구정 현대아파트
1976년식이다. 그리고, 차수가 높아질수록 한두 해씩 뒤로 밀려서 만들어졌다. 압구정의 단지 계획은 1976년식부터 1981년식까지 1차 → 7차,10차 단지를 한꺼번에 재건축하는 블록형 재개발 (Redevelopment) Project이다. 압구정 현대아파트는 이제 막 추진위원회를 설립한 단계이지만, 재건축을 소재로 사업 진행이 없어도 주기적으로 1~2억원씩 오른다.
그 이유는 그 곳이 최고의 지역이라고 느끼는 수요들이 그만큼 많다는 것을 뜻한다. Clinic과 Fusion 음식, Fashion, 외제차 전시장, 명품관 등에서 압구정을 따라 잡을만한 곳이 우리나라엔 아직 없다. 이제 Gallery,극장 등 문화 시설도 슬슬 들어오고, 분당선 연장 등 제법 가시화되니 호재도 있다. 집은 슬럼화되어 소유주의 주거 비율이 20%밖에 안 되지만, 막강한 Infra는 집값을 꽉잡고 있고, 재건축만 이루어지면 국내제일이라는 꿈과 기대는 계속 부풀어가기만 한다.
② 대치동 은마아파트
서울에서 학부모들에게 제일 선호도 높은 지역, 교육 특구 대치동 한가운데의 네모나고 광활한 땅이다. 1979년식으로 당시 분양 가격은 평당 68만원이었다. 지금은 평당 2천5백만원을 호가하니까 약 40배 올랐다. 그리고 20배가 40배 되는 시간은 몇 년밖에 걸리지 않았다. 은마 역시 안전진단도 받지 못했다. 은마아파트의 안전진단 통과는 곧 집값 상승으로 이어지고, 은마의 상승은 주변 대치, 도곡 일대 아파트 단지로 전이될 것이 뻔하기 때문이다.
은마아파트가 좋은 곳이라고 사람들이 생각하는 것은 명문 학군에, 공부하는 분위기의 동네라는 것이다. 그곳에 살게 되면 놀던 학생들도 보고 느끼는 것이 학교와 학원,독서실,자율학습,쪽집게강의... 그런 류들이라고 한다면 누가 그곳에 살고 싶지 않겠는가? 명문대를 꿈꾸는 학생을 자녀로 둔 부모들은 이것저것 정리를 해서 무리를 해서라도 대치동으로 들어오려고 욕심을 내본다.
은마는 토털 점수에서 중층아파트 재건축 대상 1순위아파트다.
③ 잠실 주공5단지
잠실 단지 중 유일한 고층단지이며, 미래 가치로 따져서는 가장 좋은 입지에 위치하고 있다. 지금 잠실 고층아파트라 불리는 5단지의 구성 평수는 34, 35, 36평형으로 총 3,930세대이다. 잠실 5단지가 매력적인 것은 아직도 사는데 큰 불편이 없다는 것이다. 주차도 할만하고, 넓은 방 3개에 1평짜리 침실을 개조한 창고와 거실과 1개의욕실이 있다. 그래서 참고 견디면 돈이 되는 곳을 소개 시켜 달라는 질문을 해오는 사람들에게는 잠실5단지를 살 것을 많이 권유했었다.
잠실 5단지 36평형은 연초 가격 7억원에서 지금은 12억5천만원이 되었다. 78년 12월식인 잠실 주공5단지가 압구정 현대아파트나 대치동 은마아파트보다 오래 버틸 수 있는 아파트로 여겨지는 것은 무엇 때문일까?
여기에서 용적률이라는 것이 나온다. 은마는 185%, 압구정 현대는 180%인데 비해서 잠실 주공5단지는 138%이기 때문이다. 주공 단지이므로 민간아파트 단지보다 동간 거리가 넓고 모든 게 넉넉하다. 잠실주공5단지의 대표 주제는 잠실 사거리의 롯데슈퍼타워다. 롯데타워가 가능성 있다는 이야기가 나올 때마다 주민들은 자기 일처럼 좋아하고, 교통영향 평가를 통과했다는 등의 공지가 나올 때면 1~2억원씩 내놓는 가격이 오른다.
◆ 재건축 시스템과 실제
재건축은 과잉 유동성으로 시도 때도 없이 올랐다. 대표재건축 아파트들에 있어서 가장 확실한 것은 “언젠가는 새 아파트가 서 있다”는 것이었다. 불확실한 것은 “언제 될지 모른다”는 것이었다. 그만큼 재건축은 숱한 변수를 가지고 있지만, 한편으로는 투자할만한 가치가 있는 물건이었다.
1995년 9월 관청이 저밀도 규제 완화를 발표하면서, 저층 재건축 단지는 기회를 맞았다. 바쁘게 움직인 단지들은 엄청난 혜택을 봤다. 5층짜리 단지가 최고 34층까지 올라갈 수 있게 된 것이다. 결국 재건축의 실제에는 종전 평형의 선택과 새로운 평형의 선택, 매입 시점, 입주 후 단지를 상상해볼 줄 아는 능력 등이 포인트가 되었다.
한 개의 이슈가 터질 때마다 쉽게 몇억씩 올라가는 재건축은 결국 돈 있는 사람들의 먹이감이 됐다. 다주택자의 규제만 없다면 돈보다 더 가치가 있는 물건이었기 때문이다. 종전까지만 해도 재건축은 허물면 완공 시까지 주택수로 카운트되지 않았다. 새로운 규제가 생겨났지만 지금도 그 사안은 위헌 소지가 있다. 주택의 규정을 살펴볼 때, 주택 자체가 건축물이어야 하고, 건축물은 형태를 갖춘 완성 구조물이어야 하기 때문이다.
돈 있는 사람들은 재건축 최대 평수를 사고, 다른 새 집에 살다가 그 재건축이 입주할 때쯤 살던 집을 팔거나 준공 전 재건축 현장의 완성되가는 주택을 팔아서 이득을 챙겼다. 지금도 재건축은 쏟아지는 각종 규제들이 제자리 걸음을 하다가 어느순간부터 한 개씩 완화되어 갈 수 있다고 생각한다면, 투자를 망설일 필요가 없는 좋은 투자 대상이다. 재건축 메리트를 알아채는 사람들이 매일, 매일 늘어가기 때문이다.
둔촌주공아파트와 고덕주공아파트, 과천주공아파트에 쌓여있는 흰 눈과 스칸디나비아의 하늘을 닮은 겨울 저녁의 석양은 어느 캠퍼스의 겨울 풍경보다도 아름답다. 넓은 아파트 단지의 초등학교 운동장 눈밭으로 건설부 관계자들의 목소리가 들려온다.
“침체기가 되면 다 풀어줄 겁니다.”
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