대출 어렵다는데 지금 집사야 한다? 그 이유는[부릿지]

부동산 시장의 혼란이 심해지고 있다. 기준금리는 낮아졌는데 금융당국의 대출 규제는 강화하고 있어서다. 이에 따라 서울 아파트 거래량이 지난 9월에 전월보다 확 떨어졌지만 10월 들어서는 다시 늘어나는 모습을 보이고 있다. 과연 실수요자는 이런 혼란한 상황에서 집을 사는 게 맞을까. ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 이재국 한국금융연수원 겸임교수와 함께 부동산 시장을 분석해 봤다.

▶이용안 기자
오늘은 오랜만에 인터뷰 자리를 마련했는데요. 이재국 한국금융연수원 겸임교수님을 모시고 오늘 한번 부동산 시장이 지금 어떤지 집을 사는 게 맞는지 등을 한 번 이야기 나눠보겠습니다. 우선 요즘 부동산 시장이 많이 혼란스러운 것 같은데요, 지금 시장상황에 대해 한 번 설명해주시면 감사하겠습니다.

▶이재국 겸임교수
일단 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 강화됐습니다. 또 어제 또 디딤돌 대출에 대한 경우도 수도권 쪽에서 이 강화에 대한 게 나왔기 때문에 당분간은 조금 그 수요적인 측면에서 대출이 억제되기 때문에 아무래도 조금 거래량은 좀 줄어든다. 그렇다는 얘기는 약간 좀 약보합세가 진행될 가능성이 높아 보입니다.

▶이용안 기자
시장이 어쨌든 상황이 좋지는 않습니다. 그럼에도 선호되는 동네는 항상 가격이 오른다는 믿음이 있으니까 지금도 오르고 있기도 합니다. 그럼 부동산 시장 상황이랑은 별개로 어떻게든 집을 사든지 전세를 구하려는 신혼부부들이 과연 지금 집을 사도 될까요?

▶이재국 겸임교수
저는 이 타이밍이라고 하는 것은 신의 영역이기 때문에 오늘 여건이 갖춰져 있고, 내가 사고 싶은 매물이 있다고 가정했을 때 내일 사려는 생각이 있었다면 오늘 사야 한다고 생각합니다.여러 전문가들이 시장 상황에 따라 3월에 매수해라, 7월에 매수해라, 12월에 매수해라 하는데 큰 의미가 없습니다.

▶이용안 기자
말씀 들어보니까 일단 모아놓은 자본금이 좀 있고 대출을 그렇게까지 무리해서 받지 않을 정도의 사람들이 원하는 동네가 있다면 어디든 사도 괜찮다고 이해했습니다.

▶이재국 겸임교수
그렇죠. 그런데 첫째도 둘째도 셋째도 역세권이 중요합니다. 시간과 거리로 얘기하는 역세권의 부동산 역세권의 아파트가 정확한 것인데 제가 여기에 하나 조건을 더 붙이자면 지하철역에 내려서 걸어간 다음에 현관문 앞에 도착했을 때 숨이 벅찬지 숨이 벅차지 않은지를 파악해야 해요. 그러니까 지하철역과 거리상으로 가깝더라도 언덕이 심한 곳에 아파트가 위치했다면 역세권이라고 보기는 어려울 수 있다는 겁니다. 역세권은 환금성이 좋습니다. 제가 왜 역세권을 말씀드렸냐면 가치가 상승되고 안 되고는 추후의 문제이고 향후에 환금성에서 아주 중요한 포인트가 됩니다.


▶이용안 기자
다음 질문으로 넘어가기 전에 그 아파트를 사는 이거에 있어서 하나 더 추가 질문을 드리고 싶은 게 있습니다. 투자 상품으로서 아파트의 인기는 계속 갈 거라고 보시나요?

▶이재국 겸임교수
저는 폭등론자도 아니고 폭락론자도 아닌데 저는 꾸준히 우상향한다고 봅니다. 다만 이 우상향을 할 때 주기적으로 변수에 따라서 오르고 내리는 등 변동할 수는 있습니다. 제가 이렇게 최근에 쭉 분석해 보니까 서울 지역도 그렇고 지방의 주요 도시도 그렇고요. 어느 정도 역세권에 선호되는 입지를 보니 대략 10년 단위로 아파트 가격이 2배씩 올랐습니다. 기자님이 중학교 때 짜장면을 3000원 주고 사먹을 수 있었다면 지금은 거의 7000원이 넘습니다. 앞으로 10년 뒤에는 이 가격이 1만6000원이나 2만원까지 오를 수 있습니다. 집은 사람이 만드는데 시간이 흐르며 인건비가 오르면 분양가격도 오를 가격이 높습니다.



물가는 오른다. 돈의 가치는 떨어진다. 이 개념을 갖고 내 집 마련을 하는 것도 중요합니다. 그래서 저는 지금 1억원에 거래되는 집보다는 2억원에 거래되는 집을, 2억에 거래되는 집보다는 3억원에 거래되는 집을 사는 것을 추천합니다.

▶이용안 기자
이제 또 말씀을 듣다 보니까 중요한 게 하나가 떠올랐는데요. 대한민국 인구가 계속 줄어들 것으로 보이는데 아파트에 들어갈 사람이 없어서 이제 가치가 떨어지는 것 아니냐는 우려가 많습니다.

▶이재국 겸임교수
인구는 감소합니다. 30년 후에는 많은 대한민국의 228곳의 시군구 가운데 거의 118곳이 소멸될 수 있다고 얘기합니다. 이 소멸되는 지역은 투자하면 안 됩니다. 그 지역에 거주하시는 분들도 나와서 광역도시로 갈 겁니다. 광역도시와 서울 수도권 즉 경기로 매년 경기도의 인구는 줄어드나요? 늘어나는 지역은 수요가 계속 존재합니다. 그런데 거기에 따른 공급이 혹시 부족하다면 수요 공급의 불균형으로 가격은 우상향할 가능성이 높습니다.



출연 이용안 기자, 이재국 한국금융연수원 겸임교수
촬영 이상봉 PD, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용