[기고]권리분석 매수자 관점에서 하자

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수

회사원 A 씨는 경매로 내 집 마련에 나섰다. 경매로 매수하는 것은 시세보다는 싸게 살 수 있기 때문이다. 나름대로 경매 공부를 하고 있다. 평소에 경매 관련 책을 탐독하면서 주말에는 남편과 함께 경매 강의도 듣고 있다. 그런데 주위에서는 경매로 아파트를 매수하면서 손해를 봤다는 얘기도 들린다. 꾸준히 경매 공부를 하고 있지만 여전히 권리 분석은 어렵게 느껴진다. 권리 분석을 쉽게 할 수 있는 방법은 없는지 궁금하다.

최근 들어 집값이 상승하면서 경매로 내 집 마련을 준비하는 사람들이 늘어나고 있다. 시세보다 싸게 매수할 수 있는 장점 때문이다. 물론 경매가 쉬운 것은 아니다. 권리 분석이라는 큰 산을 넘지 못하는 경우도 많다. 그렇다. 경매 초보자에게는 권리 분석이 제일 큰 부담이다. 게다가 임차인을 비롯한 점유자들의 명도 어렵게 느껴질 수 있다.

결론부터 얘기하면 권리 분석은 매수자 관점에서 단순화하면 쉬어진다. 권리 분석은 기준 권리만 제대로 알기만 해도 절반은 끝낸 것이다. 기준 권리는 권리 분석에 있어 매우 중요하다. 왜냐하면 등기부에 공시되는 각 권리의 생사(生死)를 결정하는 기준이 되기 때문이다. 즉, 기준 권리보다 앞에 나오는 권리는 원칙적으로 경매로 소멸하지 않는다. 반면, 기준 권리보다 뒤에 나오는 권리는 원칙적으로 경매로 소멸한다. 물론 각 권리의 뜻까지 알아두면 좋다. 하지만 그 뜻을 잘 몰라도 권리 분석을 하는 데 문제는 없다.

기준 권리 종류는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 이들 4개의 권리 중에서 등기 일자가 가장 빠른 것이 기준 권리가 된다. 당연히 기준 권리는 경매로 소멸한다. 그러나 기준 권리보다 앞에 나오는 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 원칙적으로 매수인이 인수해야 한다. 그렇지만 기준 권리보다 뒤에 나오는 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 경매로 소멸된다. 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리가 없다는 얘기다. 다만, 건물철거 및 토지인도청구나 소유권이전에 대해 다툼이 있는 후순위 가처분은 경매로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리가 된다.

경매로 나온 아파트 권리 분석 예를 들어 보자. 아파트는 소유자가 점유하고 있으며, 임차인은 없는 것으로 공시되어 있다. 등기부를 확인해 보니, 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순으로 공시되어 있다. 여기서 기준 권리는 1순위 근저당권이 된다. 기준 권리보다 앞에 나오는 권리는 없다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 기준 권리보다 뒤에 나온다. 즉, 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸하는 것이다. 매수인이 인수하는 권리가 없다는 얘기다. 이렇게 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 등에 대한 각각의 뜻을 몰라도 권리 분석하는 데는 문제는 없다. 근저당권의 어려운 내용을 알려고 애쓰지 말자. 그냥 근저당권은 기준 권리 중에 하나로 생각하자. 근저당권은 기준 권리가 되므로 경매로 무조건 소멸하는 것으로 이해하자.

경매로 내 집 마련을 하려면 권리 분석을 두려워하거나 피하지 말아야 한다. 권리 분석은 꼭 넘어야 할 산이다. 경매에 있어 권리 분석의 핵심은 등기부에 공시되는 권리 중에서 매수인이 인수하는 권리를 찾아내는 것이다. 당연히 등기부에 공시되는 모든 권리가 경매로 소멸하는 권리인지도 판단해야 한다. 그런데 경매에 처음 도전하는 사람들은 등기부에 공시되는 각종 권리(근저당권 등)의 뜻을 알려고 한다. 하지만 그 권리의 뜻을 몰라도 권리 분석을 하는 데 지장이 없다는 사실을 명심하자. 오히려 그 뜻을 알려고 하면 할수록 권리 분석은 어렵게 느껴진다는 사실을 기억하자.