"신도시·그린벨트 SH '골드타운' 개발 시 공공이익 2배 늘어난다"

김헌동 SH공사 사장 "3기 신도시 과거 실패 답습 안 돼…SH개발방식 적용 바람직"

김헌동 SH서울주택도시공사 사장 인터뷰 /사진=김휘선 기자 hwijpg@

서울주택도시공사(SH)의 개발방식이 신도시 사업이나 서울 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 공공개발의 이익을 가장 높일 수 있는 방식이라는 분석이 나왔다. 기존 판교 신도시 개발사업에 SH공사 방식을 적용하면 공공 개발이익이 기존보다 두 배 이상 커진다는 주장이다.

SH도시연구원은 판교 신도시 개발사업에 SH공사의 '골드타운' 방식을 적용한 시뮬레이션 결과, 판교 신도시 공동주택 개발에서 한국토지주택공사(LH)가 얻은 이익과 자산가치 상승분은 11조5000억원으로 추정된다고 24일 밝혔다.

이번 시뮬레이션에 따르면 LH는 택지 판매와 아파트 분양으로 총 5조4000억원의 사업이익을 거두고, 국민임대주택(4개 단지)의 자산가치 상승분은 6조1000억원으로 추정됐다. 판교 신도시 아파트 수분양자들의 시세차익은 23조4000억원으로 판교 개발이익의 54.4%를 수분양자들이 가져간 것으로 파악됐다.

판교 신도시 공동주택 개발로 인한 주체별 개발이익

판교 신도시에 SH(골드타운)방식 적용을 가정하면, 공공이 갖는 수익과 자산가치 상승은 기존 LH개발방식 대비 2.1배 증가하는 것으로 추산됐다. SH 개발방식은 기존 LH 개발방식과 달리 공공택지 중 공동주택 용지를 매각하지 않고, 건물만 분양 백년주택(토지임대부 분양주택) 50%와 장기공공임대 위주로 임대주택 50%를 공급한다. 현재 서울시의 사업방식은 공공(민간)분양 50%, 공공임대 50%(국민임대 30%, 장기전세 20%)를 공급하는 식이다.

판교 신도시에 사업별 주택배분 비율을 적용해 분석하면, 공공수익과 자산가치 상승은 서울 방식이 18조8000억원, SH 방식이 23조9000억원에 이른다. 특히 SH방식은 건물만 분양주택을 공급함에 따라 수분양자의 시세차익을 최소화하고 9조5000억원가량의 가격 안정 효과가 있는 것으로 추정된다.

LH방식과 서울 방식, SH(골드타운)방식 차이

SH도시연구원은 분석결과를 바탕으로, 그린벨트 등 공적자산(수용방식)을 활용한 신도시 등 공공개발은 공공이 토지를 보유할 수 있는 SH 방식이 집값 안정화, 공공성 확보, 공공 자산가치 상승 측면에서 유리하다며, 개발 방식의 혁신이 필요하다고 강조했다.

토지보상·수용을 통한 개발사업은 개발이익 사유화를 최소화하는 것이 바람직하다는 주장이다. SH 방식은 건물만 분양주택의 효과로 주택가격 거품을 제거하고, 공공이 소유한 토지의 자산가치 증가가 극대화할 수 있다는 설명이다. 공공이 소유한 토지는 미래세대를 위한 다양한 사업의 기초자원으로 활용할 수 있다.

김헌동 SH공사 사장은 "서울 집값을 잡고자 추진하고 있는 3기 신도시는 과거 신도시 실패를 답습하지 말아야 한다"며 "3기 신도시 사업에 SH도 공동 참여 또는 SH 개발방식을 적용해야 한다"고 말했다.