![자료=KDI](https://thumb.mt.co.kr/06/2024/06/2024062010582969284_1.jpg/dims/optimize/)
한국개발연구원(KDI)은 20일 KDI 포커스(FOCUS) '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.
주요 선진국 대비 현저하게 낮은 시행사의 자기자본비율 수준이다. 예컨대 미국은 금융회사가 PF 대출을 내줄 때 시행사 자기자본이 총사업비의 최소 3분의1(33%) 이상이 될 것을 요구한다. 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등도 한국보다 크게 높은 시행주체의 자기자본을 요구하고 있다.
![황순주 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원이 20일 정부세종청사에서 'KDI FOCUS ‘갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서 관련 브리핑을 하고 있다./사진제공=KDI](https://thumb.mt.co.kr/06/2024/06/2024062010582969284_2.jpg/dims/optimize/)
KDI는 시행사 자본확충 요구를 위한 방안으로 간접규제가 더 바람직하다고 봤다. 직접규제는 시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본비율을 요구하는 것을 의미한다. 간접규제는 금융사가 PF대출을 내줄 때 시행사의 자기자본비율이 낮을수록 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 것이다.
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황순주 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 "사업장별 특성이 반영 안 될 수 있기 때문에 일률적인 직접규제는 지양해야 한다는 생각"이라며 "대안적으로 간접규제는 은행들이 가급적 자본비율이 높은 시행사 위주로 대출을 내주려 할테니 시행사가 자본비율을 높이려 할 것이고 사업장별 특성도 반영할 수 있다"고 설명했다.
시행사 자본확충 규제가 도입되면 주택공급 양이 위축될 수 있단 우려에 대해선 "시행사 자기자본을 확충하고 보증 의존도를 낮출 경우 주택공급 비용이 절감되는 측면도 있다"며 "그럼에도 주택공급에 대한 우려가 여전히 크다면 비거주용 개발사업에 자본확충 규제를 먼저 도입해 선진국형 재무구조를 확산시킨 후 점진적으로 주거용 개발사업에 자본확충 규제를 확대 적용하는 방안을 고려할 수 있다"고 밝혔다.
시행사 자본확충을 돕기 위한 방안도 제시했다. 건설사와 연기금, 금융사, 리츠(REITs·부동산 투자 전문 펀드) 등의 지분투자 확대다.
현행 금융산업의 구조개선에 관한 법(금산법) 등 금융 관련법에 따르면 금융사는 비금융사의 보통주 지분을 5~20%까지 소유할 수 있지만 상한 이내에서는 출자가 가능하며 우선주 출자에 대해선 제한이 거의 없다. 최근에는 보수적인 은행을 제외하면 보험사, 증권사, 자산운용사, 부동산신탁사 등이 지분투자에 참여하거나 직접 시행에 나설 의향을 내비치고 있다는 게 KDI 측 설명이다.
특히 KDI는 리츠에 주목했다. 리츠는 출자제한 규제가 없고 자본력이 높으며 개발사업을 시행해 본 경험과 전문성을 축적하고 있다. 실제 미국에서는 리츠가 부동산개발사업의 최대 지분투자자이자 직접적인 시행사로서 기능하고 있다.
황 연구위원은 "리츠는 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있어 개발이익의 사회화가 이뤄진다고 볼 수 있다"며 "또 리츠는 리츠법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입 가능한데 이를 자기자본비율로 환산하면 최소 33%의 자기자본비율을 요구하는 것과 같다"고 설명했다.