"재초환 면제" 단지 나왔다…과천 8·9단지 통합재건축 '속도'

과천 8·9단지 최고 35층 2800가구 통합재건축 추진…조합원 비례율 101%선 책정

과천 주공 8·9단지 재건축 단지 '디에이치 르블리스' 조감도

'준강남'으로 꼽히는 과천 지역 부림동 주공 8·9단지 통합재건축 사업이 속도를 내고 있다. '국민평형' 조합원 추정분양가는 15억원 선으로 책정됐다. 현재 아파트 가치는 추정 시세 대비 101% 선에서 인정받게 됐다. 동일 평형을 초과해 분양받을 때만 분담금을 낸다. 현재 사업추산액에 따르면 조합원들은 재건축 초과이익환수금(재건축 부담금)도 면제받게 된다.

과천주공 8·9단지는 통합재건축사업을 추진 중이다. 1983년 지어진 8단지는 최고 15층, 12개 동, 1400가구 규모다. 단지 경계가 맞닿아있는 9단지는 1982년 최고 5층, 17개 동, 720가구 규모다. 통합 재건축을 추진하는 두 단지 모두 용적률이 128%로 낮은 편이다. 일반적으로 용적률이 180% 이하면 사업성이 좋은 단지로 평가받는다.

4일 정비업계에 따르면 과천주공 8·9단지 재건축정비사업조합은 최근 조합원 분양신청 절차에 들어갔다. 이달 말까지 35일간 조합원 분양 신청을 받은 후 올해 9월 관리처분 총회를 열 예정이다. 이후 연내 과천시에서 관리처분인가를 받으면 이르면 내년 초부터 이주가 진행될 전망이다. 목표 준공·입주 시기는 2029년 6월이다.

현재 수립된 계획대로 8·9단지 통합재건축을 추진하면 최고 35층, 27개 동, 2829가구 규모로 조성된다. 전체 가구 중 조합원 물량은 2186가구, 일반 분양은 643가구다. 사업 부지 면적은 13만8828㎡다. 용적률은 약 286%, 건폐율은 약 20%, 최고 높이는 약 113.9m로 정해졌다. 시공사는 현대건설이다. 단지명은 '디에이치 르블리스'로 바뀔 예정이다.

조합원 추정 비례율 101%선…동일 평형 선택 시 대부분 환급금

과천 주공 8·9단지 재건축 분담금/그래픽=윤선정

아파트 조합원 추정 비례율은 100.98%다. 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표로 쓰인다. 이에 따라 추정 분담금이 결정된다. 주공 8·9단지 아파트와 상가 분양 총수입은 4조8939억 원, 총사업비는 1조7721억 원이 소요될 전망이다. 종전 자산총액은 3조845억 원이다.

평형 구성은 현재 전용 83㎡ 이하 소형 평형 위주에서 59·74·84·94·99·119·124·134·139㎡ 등으로 다양하게 구성된다. 펜트하우스와 테라스형도 지어진다. 대표 평형별 조합원 추정 평균 분양가는 △59㎡A 12억2100만원 △74㎡A1 14억4700만원 △84㎡A1 15억6200만원 △94㎡A 17억6000만원 △99㎡A 18억3700만원 △119㎡A 21억2300만원 △134㎡A 23억6200만원 △139㎡TA 22억6000만원 △151㎡PT 36억1100만원 △179㎡ 39억9400만원 등이다. 다만 관리처분계획 등 사업추진 과정에서 시장 상황과 감정평가, 조합원 분양신청 등에 따라 금액이 달라질 수 있다.

추정 비례율을 적용한 조합원 추정 권리가액은 73㎡ 14억8200만원, 83㎡ 16억3400만원이다. 동일 평형을 분양받으면 대부분 환급금을 받는다. 73㎡ 조합원이 동일 평형(74㎡)을 분양받으면 3500만원을, 59㎡를 받으면 2억6100만원을 돌려받는 식이다. 평형을 넓혀서 분양받을 경우 분담금 범위는 최소 500만원에서 28억원 수준이다. 73㎡ 조합원이 84㎡를 받으면 7900만원~1억1000만원 정도를 부담해야 한다. 가장 작은 47㎡ 조합원이 분양 최대 면적인 179㎡를 분양받을 경우 분담금은 28억4200만원이다.


재건축 초과이익환수금은 면제받을 것으로 예상된다. 현재 주택가격과 정상적인 가격 상승분, 개발비용 등을 고려했을 때 조합원 1인당 평균이익이 8000만원 이하로 추산되면서다. 사업 종료 예정 시점인 2029년까지 연평균 주택가격이 2%씩 상승한다고 가정해도 1인당 평균 재건축초과이익은 7300만원 선으로 추산된다. 다만 주택가격이 예상보다 더 상승할 경우에는 부담금이 부과될 수 있다.

한편 과천 주공 8·9단지는 지하철 4호선 과천역이 인접한 역세권 단지다. 서울을 오가는 버스 노선도 다양하다. 서울 지역번호(02)를 쓸 정도로 서울 생활권이며, 지하철로 10분 이동하면 사당역(2·4호선)에 도착한다. 교육 환경으로는 관문초와 과천초, 과천고가 도보권에 있다. 생활 환경으로는 과천서울대공원, 서울랜드, 국립과천과학관, 관문체육공원 등이 가깝다.