"부동산 PF 채권 가격 현실화, '가격인하 지속' 의무 필요"

캠코 협업 조사연구보고서 '부동산 PF 현황 분석 및 제도개선 연구'

서울 상공에서 바라본 서울 시내 아파트. /사진=뉴시스 /사진=조수정

부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 연착륙을 위해 PF채권 매각가격을 현실화하고, 가격 인하 지속 의무규정을 신설할 필요가 있다는 제언이 나왔다. 또 PF 시행사 자본요건을 용도별·단계별 리스크에 따라 세분화·강화해야 한다는 의견도 제기됐다.

3일 한국자산관리공사(캠코)에 따르면 캠코연구원이 최근 발간한 보고서 '부동산 PF 현황 분석 및 제도 개선 연구'에는 PF시장 활성화와 중장기적인 선진국형 부동산 PF로 전환을 위한 제도개선 방안이 담겼다. 보고서는 신현한 연세대 경영학과 교수와 한정석 서울대 경영학과 교수, 이강산 캠코연구소 차장이 협업 조사·연구해 꾸렸다.

보고서는 "PF 대주단이 시세 대비 높은 PF채권 매각가격을 주기적으로 인하하지 않아 매각이 지연되는 문제 해결을 위해 시세를 반영한 채권 매각가격을 설정하고, 강제적인 가격 인하 필요하다"고 했다.

예컨대 6개월 이상 연체채권은 3개월마다 10%씩 가격 인하해 강제 매각하는 '부동산 강제경매'에 준하는 절차 등을 공·경매 실시 의무 근거 조항을 규정에 구체적으로 명문화하는 방식이다. 부실 PF시장 활성화와 PF 재구조화를 통한 사업 정상화를 촉진하는 효과를 낼 수 있다.

이와 함께 과도한 시공사 의존도를 낮추고, PF 선진화를 위한 시행사의 자본요건을 강화하는 방식도 보고서에 담겼다. 한국 부동산 PF시행사는 총사업비의 5~10%의 자기자본을 투입하고, 본PF 자금으로 토지 매입자금을 상환한 후 분양대금 등을 통해 자금을 충당한다.

반면 미국은 시행사가 GP(General Partner) 역할, 투자자가 LP(Limited Partner)역할을 하는 유한책임회사를 구성하고 총 사업비 20~30%의 자본금을 마련한다. 이어 별도의 투자자금을 유치해 토지 매입자금을 상환하고 건설자금만 조달한다.

보고서는 시행사 자본요건을 PF 세부리스크에 따른 실질 위험을 고려해 △단계별(브리지론, 본PF) △용도별(주거용, 비주거용) △지역별(수도권, 지방) 등으로 세분화하고, 시행사의 자기 자본 확대 등 책임부담을 단계적으로 강화하는 제도개선을 추진해야 한다고 했다.


연구진은 "중장기적으로는 PF 사업성 평가를 정밀화해 시공사의 신용도 대신에 부동산 개발 프로젝트 자체의 미래 현금흐름을 담보로 하는 것에 초점을 맞추는 것이 필요하다"는 의견이다.

아울러 PF 실질 위험을 고려해 제도별 규제 차익을 합리화해야 한다고 했다. 저축은행의 경우 브릿지론이 PF대출 외 일반대출로 분류돼 충당금 적립률이 본PF 대비 낮은 규제 차익이 발생하므로 브릿지론도 본PF와 동일한 충당금 적립률로 개선해야 한다는 것이다.

이와 함께 보고서는 △시공사·대주단·연기금·공공기관의 투자위험 분산과 안정성 제고를 위한 LH의 신용보강 등을 통한 투자 안전장치 마련 △ PF 자금조달 만기 불일치 해소를 위한 투자 인센티브 제도 구체화 등을 제안했다.