'27.7억' 공매 뜬 은마아파트…"시세보다 2억 비싸도 사라" 왜?

서울 강남구 대치동 은마아파트 /사진=김휘선 기자 hwijpg@

서울 강남권 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트가 공매 시장에 나왔다. 최근 거래량이 줄어들어 매물이 쌓인 데다 감정가가 시세보다 약 2억원 높지만 낙찰받을 경우 실거주 의무 등이 적용되지 않아 수십명의 입찰자가 몰릴 가능성이 제기된다.

3일 한국자산관리공사(캠코)에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡(12층)에 대한 공매가 오는 10일 입찰을 진행한다. 공매 대행 의뢰 기간은 삼성세무서다.

최초 입찰을 시작하는 감정가는 27억7000만원으로 최근 시세보다 다소 높다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은마아파트 전용 84㎡ 최근 실거래가는 지난달 24일 거래된 25억4000만원(2층)이다. 중층 매물 역시 지난 4월 26억9500만원(6층), 25억8000만원(9층)에 거래됐다. 매매가격이 28억원(9층)까지 올랐던 지난해 10월에 비하면 실거래가는 하락하는 추세다.

거래량이 줄면서 매물도 쌓이고 있다. 지난해 은마아파트 거래 건수는 111건으로 강남구 거래량 1위를 기록했다. 지난해 9월 조합설립인가를 앞두고 거래가 늘어난 탓이다. 하지만 올해는 현재까지 14건의 거래만 체결됐다.

그럼에도 시장에서는 공매를 통해 낙찰받는 것이 이득이라고 본다. 강남구는 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있어 2년간 실거주 의무가 적용되지만 경매 또는 공매를 통해 주택을 매입할 경우 실거주 의무가 없다. 공매로 낙찰받은 뒤 바로 세입자를 들일 수 있다는 이점이 있다. 재건축 가능성까지 내다보면 공격적인 투자를 할 만한 가치가 있다는 것이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "실거주 의무가 없기 때문에 투자를 원하는 입장에서는 상당히 메리트가 있다"며 "재건축 기대감이 높은 강남권에서는 시세보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많았기 때문에 이번에도 많은 응찰자가 가격 경쟁을 할 가능성이 있다"고 말했다.

실제로 지난해 5월 경매에서 2회 유찰된 은마아파트 전용 84㎡ 물건에 45명의 응찰자가 몰려 화제가 됐다. 당시 낙찰가는 26억5289만원으로 최저 입찰가(17억8560만원)는 물론 같은 달 같은 평형 실거래가(24억3000만원)보다도 2억원 이상 높았다. 두 번째로 높은 가격을 쓴 응찰자도 최저 입찰가를 한참 웃도는 24억1500만원을 써냈다.


조합원 지위가 양도된다는 것도 이점이다. 원칙적으로 투기과열지구에 해당하는 아파트는 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 금지된다. 은마아파트는 지난해 9월26일 조합설립인가를 받았다. 지금 은마아파트를 매수해도 조합원 자격을 얻을 수 없다. 하지만 금융이나 공공기관에서 신청한 경·공매는 조합원 지위 양도가 가능하다.

물론 채무자가 조합원이어야 지위를 승계받을 수 있는 만큼 이 부분은 입찰 전 확인해야 한다. 아울러 채무자가 주택을 점유하거나 세입자가 있는 경우 명도 소송을 해야 할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 경매의 경우 인도명령 신청을 통해 길어도 2개월 이내에 강제집행을 할 수 있지만 공매는 명도 소송으로 판결문을 받아야 강제집행 신청이 가능하다.