"월세 1억 넘으면 나간다" 매출 1200억 성심당 엄살?…정말 약자일까

성심당 대전역점 모습. /사진=뉴스1

대전 명물 성심당이 코레일유통을 향해 "월세 1억원 넘으면 대전역을 나가겠다"고 선언한 가운데 성심당 요구의 타당성 여부가 논란이다. 막대한 월세 혜택 속에 전 점포를 통틀어 매출 1200억원 성과를 올린 성심당을 '약자'로 봐야 하냐는 게 핵심이다.

임대료 4%만 내며 실적 고공행진… 영업이익, 파리바게뜨 앞질렀다

29일 식품유통업계에 따르면 전국 3대 빵집으로 유명한 성심당이 최근 "대전역점의 월세가 1억원을 넘으면 더 이상 대전역점을 영업하지 않겠다"고 선언했다.

현재 임대료가 월 1억원인 상황에서 4억4000만원으로 오르면 4배 이상 뛰는데, 빵 재료비와 인건비 상승 등을 감안하면 연간 50억원의 임대료는 수지 타산이 맞지 않는다는 입장이다. 현재 성심당 매장은 대전에만 4개가 있고 직원은 총 1000여명에 달한다.

그러나 이를 두고 월세 혜택을 누리며 성장해온 성심당이 '엄살'을 부린다는 지적이 만만치 않다. 1956년 동네빵집으로 출발한 성심당은 현재 연매출 1243억원, 영업이익 315억원(2023년 기준)을 내는 기업으로 성장했다. 영업이익만 보면 전국 3500여개 가맹점을 둔 파리바게뜨(199억원)를 크게 웃돈다.

대전역점에서만 월 26억원의 매출이 발생하고 있다. 이 중 월 임대료로 내는 돈은 매출의 4%에 해당하는 1억원 정도다. 코레일유통은 전국 기차역에 입점한 모든 업체에 대해 수수료율로 월 매출의 17%~50%를 적용하고 있다. 2022년 기준 역사 내 식품 매장 상위 10개 평균 수수료율은 무려 31.7%에 이른다.

서울 상권 평균 임대료율 19%…"대전역 17%는 일반적 수준"

대전 성심당 대표 메뉴인 튀김소보로.

성심당 대전역점이 이처럼 임대료 혜택을 볼 수 있었던 것은 2016년 한국철도공사와 고정 임대료 납부방식으로 임대계약을 체결해서다. 2021년 4월 코레일유통과 수수료율 계약으로 전환할 때도 기존 계약자간 합의에 따라 입찰 최저 수수료율보다 낮은 요율로 운영돼왔다.

이에 다른 매장과의 형평성을 고려해야 한다는 감사기관의 지적이 이어졌고 성심당 계약 만료를 앞두고 코레일유통이 시장 평균에 맞춰 월 임대료 정상화에 나선 것이다. 그마저도 최저인 17%를 적용했다. 임대차 시장 전문가들은 대전역의 입지적 특징, 매장 규모 등을 고려할 때 코레일유통의 수수료율 17% 요구는 매우 상식적이라고 입을 모은다.


한 부동산 전문가는 "창업을 고려할 때, 매출액 구성은 보통 인건비 30% 이내, 원료비 30% 이내, 임대료 15% 수준"이라며 "저가 커피 매장이라고 해도 매출액 대비 임대료가 10% 이하인 곳은 찾기 힘들다"고 말했다. 실제 서울시 상가임대차 실태조사 결과에 따르면 서울 시내 140개 주요 상권의 매출액 대비 임대료율은 평균 18.7%(2022년 기준) 수준이다.

한 자영업자는 "백화점, 대형마트에 월 2000만~3000만원 매출을 내는 푸드코드 임대료율도 20%다. 성심당은 임대료에 비해 비상식적으로 상품이 많이 팔렸던 것"이라며 성심당이 상식선을 벗어난 요구를 하고 있다고 지적했다.

현재 코레일유통은 성심당 대전역점이 자리한 KTX 대전역 2층 맞이방 300㎡(약 91평) 규모 임차인을 구하는 경쟁입찰을 진행 중이다. 성심당이 4차 입찰까지 참여했지만 수수료 문제로 유찰되면서 지난 27일 5차 입찰공고를 낸 상황이다. 수수료는 최초 입찰금액(4억4000만원)보다 30% 감액된 3억918만4000원이 적용됐다.

강경한 코레일유통 "5차 입찰 불참해도 할 수 없어, 업종 변경 검토"

유인촌 문화체육관광부 장관이 지난 17일 로컬100으로 지정된 성심당의 대전역점을 찾아 임영진 대표와 이야기를 나눈 후 악수하고 있다. /사진=뉴스1

코레일유통이 원칙적 대응을 할 수밖에 없는 이유는 대전역이 사적 재산이 아니라 국민의 재산이어서다. 성심당이 지금까지 국민에 신세를 지고 실적 고공행진을 이어왔음에도 이를 당연시하는 것으로 비칠 수 있다.

코레일유통은 성심당에만 과도한 특혜를 줄 수 없다는 입장을 고수하고 있다. 코레일유통 관계자는 "전국 기차역에 입점한 매장 중 매출은 성심당이 1위지만 수수료액은 1위가 아니다"라고 밝혔다. 성심당보다 낮은 매출을 내면서도 더 높은 수수료를 부담하는 매장이 여럿이라는 것.

이어 "성심당의 최근 입장 발표를 보면 5차 입찰에 참여하지 않겠다는 뜻 같은 데, 입찰에 아무도 참여하지 않는다면 입찰을 중단하고 업종 변경 등 매장 운영 재검토에 들어갈 것 같다"고 덧붙였다.

성심당은 "영업이익과 현금흐름은 별개"라며 회사의 이익을 위해 월세를 깎으려 한다는 시선이 억울하다는 입장이다. 성심당 관계자는 "월 임대료를 적게 내서 회사가 이득을 취하겠다는 게 아니다"라며 "이익이 나면 기부 등 지역 내 사회공헌 활동에 사용하고 직원들에게 인센티브를 주는 등으로 사용해야 한다는 게 대표의 철학"이라고 설명했다.

참고로 재무제표상 영업으로 번 돈을 보다 정확히 보여주는 영업활동 현금흐름에서 성심당은 지난해 317억원, 파리바게뜨는 92억원이었다. 기부금의 경우 성심당은 지난해 파리바게뜨(25억원)의 절반에도 미치지 못하는 10억원이었다.

성심당이 이대로 대전역점을 포기하기는 어려울 것이란 관측이 우세하다. 월 매출 26억원을 올리는 대전역점이 성심당의 성장의 큰 역할을 해온 건 사실이기 때문. 일평균 유동 인구만 13만명에 달하는 대전역은 현재 공실률 0%를 기록할 정도로 알짜상권에 속한다. 한 부동산 전문가는 "대전역정도 상권에 매출액 대비 한 자리 수 임대료를 내가며 영업할 수 있는 곳은 없을 것"이라고 꼬집었다.

성심당 관계자는 "대전역점에 대한 애정, 애착이 있는 상태라 당장 철수하겠다는 얘기는 아니다. 오는 10월까지 임시계약기간이 남은 만큼 내부에서 정해진 것은 없다"고 부연했다.