강북권 노후단지 재건축 속도…역세권 500%까지 종상향(종합)

오세훈, 서울 '강북 전성시대' 선언…상업지역 총량제 폐지
대규모 유휴지는 '화이트사이트' 도입…최고 1000% 용적률 부여

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 열린 '다시, 강북 전성시대' 기자설명회에서 발언을 하고 있다. 2024.3.26/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 이재명 기자

서울시가 노후한 강북권역 대개조에 나선다. 강북권을 상업지역 총량제에서 제외해 기업들이 입주할 수 있는 업무·상업시설을 강남 수준으로 늘린다는 구상이다. 창동 차량기지 등과 같은 대규모 유휴부지에 '균형발전 사전협상제'(화이트사이트)를 적용해 용적률을 1000%까지 부여한다.

또 30년이 넘은 노후단지는 안전진단 없이 재건축에 착수하게 하고 정비계획 입안 절차와 신속통합자문을 병행해 사업 기간을 기존 신통기획보다도 1년가량 단축한다. 용적률이 높아서 재건축이 불가능했던 아파트단지에는 최고 용적률을 500%까지 높인다.

오세훈 서울시장은 26일 이 같은 내용을 담은 권역별 도시대개조 프로젝트인 '강북권 대개조-강북 전성시대' 구상을 발표했다. 올해 2월 공개한 '서남권 대개조 구상'에 이은 두 번째 대개조 구상안이다. 오 시장은 "강북권은 지난 50년간의 도시발전에서 소외됐다"며 "강북권 대개조를 통해 베드타운에서 벗어나 일자리와 경제가 살아나고 활력이 넘치는 신경제도시, 서울의 도시경쟁력을 이끄는 강북권으로 재탄생하도록 하겠다"고 말했다.

서울 전체 면적의 40%(242㎢)를 차지하는 강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)과 서북권(마포·서대문·은평) 내 11개 자치구 지역이다. 서울 인구의 43%에 이르는 448만명이 거주하는 대표적인 '베드타운'이다. 서울에 지어진 30년 이상 된 노후주택 중 절반(46%)가량이 여기에 모여있다. 상업시설 면적은 기업들이 입주한 업무·상업시설은 서울 광화문 도심의 60% 수준이다. 500조원에 가까운 지역내총생산(GRDP) 중 강북권(동북 50조원, 서북 33조원)이 차지하는 비중은 16%에 불과하다.

도시 대개조 프로젝트 2탄 '강북권 대개조-다시 강북 전성시대' 발표

이번 강북권 대개조의 핵심은 노후 주거지, 상업지역에 대한 규제 완화와 파격적인 인센티브를 부여해 일대 재건축을 유도하겠다는 것이다. 상계·중계·월계 등 대단지 아파트를 '신도시급'으로 정비한다. 기존의 일반 재건축보다 5~6년 앞당긴 신속통합기획과 정비계획 입안을 동시 진행해 1년을 더 줄여. 재건축 시작부터 준공까지 7~8년 안에 진행한다.

이 일대 아파트에 용적률 최대치의 1.2배(360%)까지 추가로 부여한다. 이미 용적률이 높아서 재건축이 어려운 노후 단지에 사업추진 기회를 주겠다는 취지다. 서울시는 65개 단지, 4만2000여 가구가 정비사업을 추진할 수 있을 것으로 추산했다. 해당 단지들의 용적률은 250% 이상으로 용적률 최대치가 높아지면 사업성을 확보할 수 있게 된다.

강북권 주거지 재건축·재개발 규제 완화/그래픽=이지혜

특히 역세권 아파트는 일반 재건축을 할 때도 제3종 주거(용적률 최대 300%)에서 준주거(500%)로 종상향하고, 공공기여는 기존 15%에서 10%로 낮추는 인센티브를 적용한다. 이 경우 용적률 최대치는 종전 300%에서 단번에 500%까지 상향된다. 역세권 인센티브는 서울 전역에 적용되지만, 강북권이 최대 수혜지가 될 수 있다고 서울시 측은 강조했다.


재개발 대상지도 286만㎡에서 800만㎡로 3배 가까이 확대된다. 올해 1월 말 시행된 도시정비법 시행령으로 '노후도' 기준이 종전 67%에서 60%로 완화되면서다. 접도율 기준도 4ｍ 도로에서 6~8ｍ로 완화된다. 폭 6ｍ 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 주거지도 재개발 대상에 포함된다.

북한산 주변 높이 제한으로 개발에 어려움을 겪었던 지역에 대한 규제도 완화한다. 자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층(20m)까지, 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높여 '산자락 모아타운'으로 특화 정비한다.

상업지역 2~3배 확대·대규모 부지에 첨단산업·일자리기업 유치 추진

균형발전 화이트사이트 도입/그래픽=이지혜

강북권 대개조를 통해 강북권은 업무·상업시설 개발은 사실상 제한 없이 허용된다. 상업지역 총량제를 폐지해 오피스 등 상업시설을 현재의 2~3배까지 확대, 강남 수준으로 늘릴 계획이다. 광운대역세권 복합도시 개발 사업지에는 '1호 기업'으로 올해 HDC현대산업개발 이 이전하기로 업무협약(MOU)도 맺었다.

상업지역 총량제는 지역별 상업지역 지정 가능성 예측을 위해 2030년까지 지역별로 총량을 정하고 그 범위 안에서 상업지역을 지정하는 제도다. 현재 강북권 상업지역은 동북권(343.1만㎡)과 서북권(176.2만㎡)을 합쳐도 도심권(814.8만㎡), 동남권(627.1만㎡), 서남권(615.8만㎡)보다 면적이 작다.

강북권 내 대규모 유휴부지에는 균형발전 화이트사이트를 도입한다. 화이트사이트는 기존도시계획으로 개발이 어려운 지역에 사업시행자가 원하는 용도와 규모의 개발사업을 허용하는 제도다. 용도지역을 최대 상업지역까지 종상향하고, 용적률도 1.2배까지 높인다. 공공기여도는 기존 60%에서 50%로 낮춘다. 싱가포르 '마리나베이샌즈'는 화이트사이트를 적용해 건설된 대표적인 사례다.

화이트사이트 적용 대상지는 강북권 내 대규모 공공·민간개발 부지다. 창동차량기지와 도봉면허시험장(25만㎡), NH농협부지(3만㎡)가 꼽힌다. 이 부지와 동쪽으로 인접한 NH농협부지는 주거지와 쇼핑몰이 들어서게 될 전망이다. 다른 차량기지인 청량리 차량기지 일대(35만㎡)와 이문차량기지(21만㎡), 신내차량기지(34만㎡) 등에도 적용된다. 옛 서울혁신파크부지(6만㎡)는 미디어콘텐츠 중심의 '서울창조타운'으로 재조성된다. 시는 "상반기 중 화이트사이트 계획을 수립해 이르면 7월부터 적용할 계획"이라고 말했다.