'사업 실패' 겪은 용산국제업무지구, 2010년vs2024년 다른 점은?

2013년 사업 무산 이후 10년 만에 재추진…서부이촌동 제외, 공공·민간 단계적 시행 방식 등 변화

용산국제업무지구 개발사업이 10년여 만에 다시 추진된다. 용산 옛 정비창 부지를 개발하는 사업은 과거 2010년에도 추진됐다가 사업자금 부족 등으로 3년여만에 무산됐다. 이번에 재추진하는 사업계획은 서부이촌동을 아예 제외하는 등 과거 걸림돌이 됐던 부분들을 다듬었다.

서울시는 용산구 한강로3가 40-1 일대 부지(49만5000㎡)를 용산국제업무지구로 조성하는 도시개발사업계획안을 5일 발표했다. 올해 상반기 구역지정 이후 내년 하반기 기반시설 착공, 이르면 2030년대 초 입주를 추진할 계획이다.

이번 사업계획은 과거 추진했던 개발계획과 큰 구상 면에서는 비슷하지만, 세부 내용들은 상당 부분 달라졌다. 옛 용산정비창 부지 개발사업은 앞서 2010년 도시개발구역으로 지정됐지만, 사업자금 부족과 국제 금융위기, 용산참사 등 여러 어려움을 겪으면서 사업 추진 3년여만인 2013년 구역 지정이 해제됐다.

이번 개발 사업 면적은 용산정비창과 용산역 후면부지, 한전 부지, 한강철교 북단 선로를 포함한 49만5000㎡ 부지다. 2010년 계획 때는 서부이촌동을 포함한 51만㎡였다. 서부이촌동 아파트 보상 문제가 사업 추진에 걸림돌이 됐던 만큼 이번 사업에서는 제외된 것으로 보인다.

반면 사업비 규모는 기존 31조원에서 51조1000억원으로 20조원 이상 늘어났다. 보상비와 기반 시설비 등을 포함한 공공사업비가 14조3000억원, 토지 매입비와 건축비 등 민간에서 집행하는 사업비가 36조8000억원으로 추산된다.

용도지역은 중심상업지구 비율이 당초 10.6%에서 23.8%로 두 배 이상 늘었다. 용지비율은 2010년 업무용지 79%, 주상복합 21%에서 국제업무존 용지 30%·업무복합 35%·업무지원 35%로 세분화했다. 중심부인 국제업무존에 들어서는 건축물 높이는 랜드마크 건물에 100층(450m) 안팎까지, 그 외 국제업무존에는 80층 내외, 업무복합존 60층 내외, 업무지원 40층 내외까지 세울 수 있도록 했다.

평균 용적률은 745%에서 900%로 높였다. 국제업무존에 민간 사업자가 혁신 디자인을 제안할 경우 최대용적률 1700%까지 고밀개발 가능하다. 주거 비율은 2010년 안에는 연면적의 19%(약 3000가구)였지만, 이번 계획에서는 30% 이하로 높였다. 공동주택 3500가구, 오피스텔 2500가구 등 최대 6000가구가 생길 수 있다.

민간 주도 통합개발→공공·민간 단계적 개발 변경

용산역에서 바라본 그린스퀘어 투시도

사업 시행 방식도 2010년과 달라진다. 민간 주도 통합개발이었던 것과 달리 공공과 민간의 단계적 시행으로 추진된다. 공공이 기반 시설을 구축하면 민간이 개별부지를 나눠서 개발하는 식이다. 사업 시행 예정자는 한국철도공사(코레일)·서울주택도시공사(SH)다. 참여 비율은 70 대 30이다. 사업의 공익성을 확보하고, 민간 위주의 사업 추진에 따른 문제점을 줄이기 위한 조치로 풀이된다.

사실 옛 용산 정비창 부지 개발사업은 오 시장의 오랜 구상이다. 오세훈 시장은 첫 재임 시절(2006~2010년)에도 '한강 르네상스 마스터플랜'의 일환으로 옛 용산 정비창 부지와 서부이촌동 일대를 합쳐 56만6000㎡를 동북아 최대 비즈니스 허브로 키우겠다는 구상을 발표한 바 있다.



당시 삼성물산·롯데관광개발 등 30개 기업이 컨소시엄으로 참여, 드림허브프로젝트금융투자라는 PFV를 설립해 사업을 추진했다. 그러나 글로벌 금융위기에다가 사업자 자금난, 서부이촌동 보상 문제 등이 겹치면서 사업 동력을 잃고, 2013년 10월 구역 지정이 해제됐다. 사업 주관사였던 삼성물산이 사업권을 포기하는 등 이후 용산 부지는 10년 넘게 '버려진 땅'으로 방치됐다.