사두면 오른다? "앞으론 아니에요"…지금 집 사면 안 되는 이유[부릿지]

최근 통계청은 2025년 대한민국 합계출산율이 0.65명까지 떨어질 것이라는 분석을 내놨다. 대한민국 인구 위기가 현실화하고 있는 가운데 더욱 심각한 것은 인구를 구성하고 있는 비율이다. 출산율은 떨어지는 반면 고령 인구는 점차 늘면서 2031년 이후 노동인구가 감소한다는 연구 결과도 나왔다. 잠재적 매수자인 20대·30대 비율이 지속적으로 감소할 전망인 만큼 부동산 시장에도 변화가 감지된다. 매도자만 쌓이는 시장에서 과거와 같은 무조건적 우상향은 어렵다는 분석이 나오는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 리치고 대표와 함께 인구와 부동산의 상관관계를 데이터로 들여다봤다.

인구절벽 대한민국, 부동산 매도자만 쌓인다

▶김효정 기자

(2024년에는) 특별공급 요건도 많이 완화되고 또 청년 우대형 통장의 소득 요건도 좀 완화하면서 '젊은 층에 내 집 마련 기회를 주겠다'는 정책들이 나왔는데 이런 건 어떻게 평가하세요?

▶김기원 리치고 대표

그만큼 상황이 심각하다는 거죠. 그런 정책들을 끌어내서라도 대한민국을 지금 살려야 한다. 저는 솔직히 잘 모르겠습니다. 이런 정책들이 정말로 젊은 2030 세대들에게 도움이 되는 정책인가. 대한민국은 이제 본격적으로 인구가 2021년부터 이렇게 보시는 것처럼 줄어들기 시작했고요. 문제는 뭐냐 하면 인구가 줄어드는 것도 있지만 이 인구를 구성하는 비율이 굉장히 중요합니다. 원래는 만 20세 미만이 제일 많았습니다. 2000년대와 2010년대에는 경제 활동을 하거나 앞으로 경제 활동의 주체가 될 사람들이 제일 많았다는 겁니다.

60대 이상의 인구는 주택의 수요자라기보다는 매물을 내놓는 매도자일 가능성이 커요. 결국은 젊은 사람들이 사줘야 하는데 지금 20대 줄어드는 거 보이세요? 그리고 이게 지금 모이고 있어요. 2030년대가 되면은 60대 70대 이상의 인구가 그 밑에 인구보다 많아집니다. 그리고 갈수록 줄어들어요. 일단 사람 자체도 줄어드는데 이 나이대별 인구 숫자가 완전히 지금 천지개벽이 일어나는 거예요. 인구가 계속 늘고 젊은 사람들이 많고 그만큼 수요는 많고 잠재적인 매도자는 없는 상황에서는 부동산 수십 년 동안 흔들흔들하면서도 우상향했던 게 맞습니다. 앞으로는 흔들흔들하면서 예전처럼 그런 우상향이 나올 가능성이 없습니다. 그렇기 때문에 부동산도 10년 20년 무조건 들고 간다는 저는 맞지 않다라고 봐요. 우리 2030 세대 분들은 이런 부분들을 명확하게 직시를 하시고 이런 당장의 달콤한 이런 정책들에 혹해서 그냥 2024년 초에 지르고 이런 거 하지 마세요.

"재건축 기준 완화? 지금 구축 볼 때 아닙니다"

▶김효정 기자


영상 녹화일 기준으로 바로 전날인데요. 정부가 재건축 착수 기준을 또 변경하겠다고 했습니다. 위험성이 있는 주택을 노후성이 인정되는 주택으로 좀 어떻게 보면 완화한 거죠. 이런 정책은 또 어떻게 부동산 시장을 바꿀까요?

▶김기원 리치고 대표

지금 대한민국 부동산에 있어서 중장기적으로 중요한 이슈가 뭐냐 바로 노후화입니다. 주택의 노후화. 서울이 지금 평균 아파트 나이가 20년입니다. 이 노후화된 아파트를 그냥 놔두면 어떻게 돼요. 완전 폐허가 되죠. 저는 시간이 지나면서 훨씬 더 우호적인 정책들이 나올 가능성이 많다고 생각하고 그렇게 안 되면 안 돼요.

재건축 재개발 사업의 본질은 뭐냐 하면요 땅을 담보로 사업을 진행하는 겁니다. 대출받는다는 얘기는 매월 뭘 내야 한다는 얘기죠? 이자를 내야 한다는 얘기입니다. 이 이자가 예전보다 어떻게 됐어요. 많이 올랐죠. 2015년부터 데이터가 있는데 예금 금리가 매우 낮았죠. 최근에 이렇게 올라갔단 말이에요. 예전에 평균이 2%가 안 됐습니다. 그런데 지금은 4%이에요. 2010년대보다 지금 대출 이자가 2배 이상 늘어난 겁니다. 재건축 재개발에 있어서 이자로 내는 돈이 매년 100억이었다. 그러면 이제는 얼마를 내야 하는 거예요 200억씩 내야 해.그러면 그거는 전부 다 누구한테 마이너스예요? 조합원한테 마이너스입니다. 조합원이 내야 하는 분담금이 커지는 겁니다. 이런 사업장이 한두 군데가 아닐 거란 말이에요. 근데 그냥 놔두면 슬럼화되기 때문에 정부에서는 재건축이 좀 될 수 있게끔 하지만 여건상 이런 것들이 쉽지 않아 보입니다. 예전처럼 뭐 이렇게 '재건축하고 재개발하면 돈 된다'? 절대로 그렇게 장밋빛 전망에 귀 기울이시면 안 되고요.

서울에서 지금 재건축이 지금 가장 가시적인 데 중의 하나가 지금 잠실 주공 5단지인데 46년 차 아파트입니다. 지금 사업 진행 단계가 사업시행인가입니다. 사업 조합 설립하면 마치 새 아파트가 될 것 같지만 단계가 많아요. 조합 설비 인가 다음이 사업시행인가인데 사업시행인가만 지금 몇 년째 하고 있다고요? 10년째 하고 있습니다. 그다음이 관리처분인가예요. 그리고 철거-착공-분양-준공-정산 이렇게 오래 걸립니다. 그러면 이렇게 50년 다 된 이런 아파트들도 새 아파트가 되려면 몇 년 기다려야 될까요? 얘네들도 10년입니다. 1기 신도시는 오래된 아파트가 30년 차예요. 그럼 얘네들은 새 아파트가 되려면 20년. 20년 뒤에 대한민국 인구가 어떻게 될까요? 인구도 인구지만 그 연령층이 어떻게 될까요? 재개발, 재건축하면 마치 새 아파트로 태어나서 엄청난 돈을 벌 것처럼 착각하시는데 지금은 아니라는 거예요.

2024년, 무주택자들은 이렇게 하세요

▶김효정 기자
오늘 대표님이 얘기해 주신 내용 종합해 보면 좀 기다리라는 거거든요. 무주택자분들이 기다리시면서 좀 어떤 지표를 좀 보면 이게 기회가 될 수 있을지 한번 말씀해 주시면요.

▶김기원 리치고 대표
상반기에는 특히 이제 1~3월 같은 경우는 정부의 또 이런 정책들이 있기 때문에 다시 또 일시적으로 상승으로 돌아설 가능성이 꽤 있다고 보입니다. 하지만 이거는 본질적으로 시장 자체를 돌리는 게 아니라 그냥 2023년 반등처럼 아주 약한(반등). 그리고 거래량이 그렇게 많지는 않을 거예요. 왜 이미 마른 수건을 벌써 특례 보금자리론 한 번 짰거든요. 이번에 신생아 특례대출로 좀 더 짤 수 있을 겁니다. 근데 그게 그렇게 많지는 않다고 봐요. 결국에는 다시 또 하락으로 돌아설 수밖에 없는데 일단 어떤 지표를 좀 보셔야 하느냐. 혹시 집을 사고 싶으신 데 있으세요?

▶김효정 기자
사고 싶은 곳이요? 저는 영등포.

▶김기원 리치고 대표
그러면 지금 영등포가 역사적으로 봤을 때 얼마나 지금 비싼지 싼지를 알아야 하잖아요. 지금 영등포구의 아파트를 사는 게 투자적으로 봤을 때 얼마나 좋은지 안 좋은지를 데이터로 보여주는 겁니다. 얘가 80점이 넘으면 묻지도 따지지도 말고 사시면 됩니다. 그때가 언제예요? 그때가 2013년부터 2015년 말까지. 이때는 그냥 묻지도 따지지도 말고 사도 괜찮았던 시기입니다. 70점 이상도 괜찮아요. 70점이 넘으면 무릎 밑이라고 보시면 되고요. 그다음에 60점 밑으로 떨어진다. 허리 위로 올라가는 겁니다. 50점 위로 올라간다, 어깨 위에요. 모든 투자의 격언이 뭐죠? 무릎 밑에 사서 어깨 위에서 팔아라. 지금도 점수가 몇 점이에요? 50점밖에 안 돼요. 여전히 어깨예요.

그다음에 이 데이터는 전세 대비해서 얼마나 비싼지 싼지를 보여주는 데이터입니다. 전세 가격에는 거품이 거의 없죠. 왜? 전세는 투자 목적이 하나도 없어요. 전부 다 실수요예요. 근데 매매나 전세나 영향을 미치는 데이터는 거의 똑같단 말이죠. 사람들의 심리, 수요, 공급 이런 게 다 결합이 돼서 전셋값이 결정이 되는 거니까. 그런데 전셋값이 이만큼 올랐어요. 그럼 매매 가격도 얼마큼 오르는 게 맞아요? 비슷하게. 왜? 실제 수요 실제 가치만큼 매매가가 올라가는 게 맞으니까. 그렇죠. 근데 이 매매가에는 뭐가 있어요? 투기 심리가 있잖아요. 그래서 때로는 전세가보다 적게 오를 때도 있고 때로는 많이 오를 때도 있습니다. 이거를 지표로 데이터로 만든 게 바로 이 '전세 저평가 인덱스'라는 거예요. 지금 영등포구는 -64.5%. 이 얘기는 전세가가 100% 올랐으면 매매가는 165% 올랐다. 60%가 고평가다. 전세가가 조금씩 우상향한다고 했을 때 매매가가 한 50% 떨어져야 한다는 거예요.

그다음에 '주택 구입 부담 지수'인데 이거는 뭐냐. 특례 대출 이런 거 없다고 치고 한 달에 내가 대출 이자 주택 원리금 상환 얼마 하면 내가 영등포에 집 살 수 있는지 보여주는 거예요. 그런데 얘가 지금 335만 원. 영등포구에 집 사려면 한 달에 335만 원씩 내면 됩니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 김기원
촬영 김아연 김윤하 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용