11월 수익률 대박난 상장리츠의 공통점, 분석해보니 정답있네

고금리 국면이 예상보다 빠르게 해소되는 분위기 속 상장 리츠들이 빠르게 반등하고 있다. 그러나 자세히 살펴보면 상장리츠 중에서도 자금조달 성공 여부에 따라 희비가 엇갈려 투자에 유의해야 한다.

11일 한국거래소에 따르면 지난 8일 미래에셋글로벌리츠 는 전일대비 30원(1.20%) 오른 2525원에 마감했다. 이날 코스피 지수가 1% 넘게 상승한 덕에 소폭 올랐지만 지난 11월14일에 찍은 역대 최저가(2340원) 수준을 맴돌고 있다. 올해 하락률은 30%를 넘어선다.

미래에셋글로벌리츠의 주가 부진은 최근 유상증자에 실패한 탓이 크다. 미래에셋글로벌리츠는 지난달 23일 400억원 규모의 자금을 차입하려던 계획을 철회했다. 청약률이 낮아 모집액보다 적은 247억원 규모를 모으는데 그쳤기 때문이다. 미국 텍사스 아카데미 휴스턴 물류센터 자산을 리츠에 편입시키겠다는 계획도 무산됐다. 미래에셋글로벌 리츠는 인수 구조를 전면 재검토하고 나선 상황이다.

SK리츠도 마찬가지다. SK리츠 도 지난 8일 종가가 3995원으로, 지난 11월1일 역대 최저가인 3750원까지 떨어진 후 내내 횡보하고 있다. 올해 주가 하락률은 27%에 달한다. SK리츠도 지난 9월 3100억원 규모 유상증자를 실시했는데, 청약률이 80%에 그쳐 600억원 규모 실권이 발생했다. 유상증자에 대주주인 SK마저 적극 참여하지 않으면서 흥행에 실패했다.

어려운 자금조달 시장을 뚫으려 지난 9월 회사채 발행을 시도했던 제이알글로벌리츠 (4,030원 0.00%)도 참담한 결과를 받았다. 총 800억원 모집에 참여한 금액이 20억원으로 대규모 미매각이 발생했다. 자금 조달 실패에 해외 부동산 시장 부진까지 겹쳐 주가도 좋지 않다. 제이알글로벌리츠의 8일 주가는 4230원으로, 지난 8월 찍은 최저가(3735원) 수준을 맴돌고 있다.

반면 자금 조달에 성공한 리츠는 금리 인하 국면 속 빛을 보고 있다.

대표적인 것이 한화리츠 다. 한화리츠는 지난달 30일 금융권에서 1200억원을 차입, 리파이낸싱에 성공했다. 1100억원은 담보대출 차환, 100억원은 운전자금 목적으로 차입했는데 대츨을 집행하려는 기관들이 몰리면서 오버부킹을 기록했다.


부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 불안이 커지는 가운데 한화리츠는 국내 우량 오피스 자산들을 담고 있어 기관 수요가 몰린 것으로 풀이된다. 덕분에 한화리츠 주가도 안정적인 흐름을 유지하고 있다. 한화리츠는 지난 3월 상장한 후 4월 최고가인 5450원을 터치하고 현재도 5000원대를 유지하고 있다.

한화리츠는 한화자산운용이 출범한 한화그룹 스폰서리츠로 △여의도 한화손해보험빌딩 △한화생명 노원사옥 △한화생명 평촌사옥 △한화생명 부천사옥 △한화생명 구리사옥 등 5개를 담고 있다.

신한알파리츠 도 올해에만 3200억원 규모 리파이낸싱에 성공했다.덕분에 성남크래프톤, 용산 더프라임 등 9개 우량 자산을 꾸준히 편입했고 주가도 지난 11월부터 이날까지 8% 올랐다.대규모 리파이낸싱에도 불구하고 예상 가중평균 금리는 올해 3.5%, 내년 3.7%로 상승폭이 미미하다.

ESR켄달스퀘어리츠 도 오는 14일 기존 대출 3620억원의 만기를 앞두고 4.7% 금리에 리파이낸싱에 성공했다. 이에 이달부터 주가가 상승세로 전환, 8.23% 올랐다.

상장리츠 최초로 공모방식의 녹색채권(Green Bond) 발행에 나선 이지스밸류리츠 (4,945원 0.00%)도 12월 들어 지난 8일까지 주가가 4.5% 올랐다. 당초 400억원 규모 발행하려고 했다가 시장의 초과 수요가 확인돼 발행규모를 600억원으로 늘린 상태다. 서울 중심업무지구(CBD) 내 프라임급 오피스인 태평로빌딩, 트윈트리타워 등을 담고 있어 투자수요가 몰린다. 이지스밸류리츠는 지난 8월에도 주주배정 유상증자로 628억원을 조달했다.

한국거래소가 대표 리츠를 모아 구성한 KRX 리츠TOP10지수가 11월 이후 지난 8일까지 약 8% 오르는 강세는 자금조달에 성공한 리츠 덕택이다.

박세라 신영증권 연구원은 "리츠 주가 반등을 위한 주요 조건으로는 기준금리 인하(기대감), 리파이낸싱 성공에 따른 불확실성 완화, 외국인 투자자 유입 등이 있다"며 "최근 한화리츠를 비롯해 주요 리츠의 리파이낸싱이 성공적으로 완료된 만큼 보유자산의 안전성 등을 감안해 리츠자산 투자비중을 점차 확대할 시기"라고 말했다.