10억 아파트, 7억으로?… "최대 30% 더 내릴 가능성" 분석 나왔다

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 서울 아파트 매매·전세·월세 물건이 한 달 새 총 1만개 이상 증가했다. 9일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 8일 기준 서울 아파트 매매 물건은 7만9404개로, 전달(7만4159개)보다 5245개 늘었다. 같은 기간 전세 물건은 3만915개에서 3만4564개로, 월세 물건은 1만8604개에서 2만319개로 각각 증가했다. 사진은 이날 오전 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2023.11.9/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.

아파트 가격이 현재 가격 대비 최대 30% 더 내릴 가능성이 있다는 분석이 나왔다. 장기화되고 있는 고금리 상황이 아직 가격에 반영되지 않았다는 이유에서다.

13일 교보증권의 '2024년 부동산 시장전망' 리포트에 따르면 주택가격 변동의 주요 변수로 금리의 중요성이 시장에 점차 알려지고 있지만, 아직 실제 금리의 가격 적용이 온전히 반영되지 않았다. 현재 금리 상태의 장기화와 내재수익률·안전자산수익률의 역전 상태를 감안하면 장기적으로 현재가격 대비 최대 30%, 최고점 대비 최대 50% 수준의 추가 하방 압력이 지속될 것이라는 전망이다.

백광제 교보증권 수석연구원은 "올해 아파트 시장 가격은 정책대출, 금리인하 등 영향으로 연간 마감될 가능성이 높다"면서도"정책대출 종료, 시장금리 상승, 입주물량 등 공급 증가의 복합 영향으로 2023년 10월 이후 실거래가부터 다소 드라마틱한 가격 하락을 전망한다"고 밝혔다.

백 연구원은 내년 서울·수도권 아파트 가격이 5% 이상 하락할 것으로 예상했다. 역전세난 확산과 이자부담 가중 등의 영향이 작용할 것이라는 예상이다.

특히 2030세대의 아파트 매매 비중이 높다는 점에 주목했다.

백 연구원은 "주택 가격이 고점을 형성했던 시기 2030세대의 서울 아파트 매매 비중은 42%에 육박한다"며 "이후 주택 가격이 급락했던 2022년 12월 32%까지 축소됐으나, 올해 1.3 대책 이후 대출 규제 완화와 정책 금리 하락 등의 영향으로 40% 수준까지 급격히 증가했다"고 설명했다. 그러면서 "이자 상환여력이 부족한 2030세대의 매수 집중은 향후 신용 리스크 증가에 따른 부동산 가격 하락 트리거가 될 전망"이라고 말했다.

수도권 순공급은 2020년 초과공급 전환을 시작으로 2010년~2023년 현재 누적 초과공급 6만6000세대로 추정된다. 백 연구원은 "최근 갈아타기 구축주택의 매도난항 및 매도매물 증가, 전년부터 증가하기 시작한 미분양물량의 근본 원인이 초과공급에 있다 판단한다"며 "내년 분양계획과 상관없이 초과공급 유지 시기는 적어도 2025년까지 이어질 것"이라고 전망했다.


그는 이어 "최근 아파트 가격 변경과 상관없이 수익률 역전과 공급 과잉에 따른 역전세난, 경매증가 등 신용 리스크는 이미 크게 확산중"이라며 "2024년은 신규 투자보다 지키는 한 해가 돼야 될 것"이라고 강조했다.