"해외 부동산 좋다 했는데"…고금리에 리츠株 뚝뚝 떨어진다

고배당 리츠주(株)가 고꾸라진다. 글로벌 부동산 불황 여파다. 올해만 10% 넘게 하락하는 등 배당수익률을 갉아먹는다. 증시 전문가들은 고금리 기조 속 리츠주 옥석 가리기가 필요한 시점이라고 진단한다.

1일 한국거래소에 따르면 국내 10개의 상장 리츠로 구성된 'KRX 리츠 TOP10'지수는 올들어 14.48% 하락했다. KB스타리츠 (-22.71%), ESR켄달스퀘어리츠 (-20.43%), 제이알글로벌리츠 (4,030원 0.00%)(-6.65%) 등 구성 종목들 대부분의 수익률이 좋지 못했다.

고금리 기조에 따른 부동산 경기 침체가 영향을 준 탓이다. 리츠 AMC(자산관리회사)들이 실물자산을 편입해 현금을 창출하고 있음에도 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실, 해외 부동산 펀드 손실 등의 악재가 더 크게 작용했다.

그중에서 해외 부동산 자산을 담고 있는 리츠들의 손실 폭이 더 컸다. 프랑스 크리스탈 파크, 노르망디 아마존 물류센터 등을 자산으로 보유한 마스턴프리미어리츠 는 올들어 33.24% 하락했는데 상장 리츠 중 하락 폭이 가장 컸다. 미국 휴스턴 아마존 물류센터, 페덱스 탐파·인디애나존스 물류센터를 보유한 미래에셋글로벌리츠 도 같은 기간 29.62% 하락했다.

스폰서 리츠의 하락률도 만만치 않았다. SK리츠 (-31.09%), 롯데리츠 (-28.2%) 등은 올들어 주가가 하락했다. 스폰서 리츠란 대기업 이름을 걸고 관련 계열사 건물, 부지 등을 편입해 투자하는 리츠를 말한다.

우량자산을 편입해 배당수익을 얻는다는 장점이 있지만 그룹 차원의 유동성 확보 목적으로 자산을 리츠로 떠넘긴다는 우려가 존재한다. 아울러 고금리 상황에서 리파이낸싱(자금 재조달)할 경우 재무구조가 악화할 가능성이 있다. 롯데리츠는 최근 약 1조원의 리파이낸싱을 마무리했다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "롯데리츠는 차입 비용 증가로 배당가능이익이 감소한 상황"이라며 "내년 상반기 2050억원, 하반기 3850억원의 차입금 만기가 도래하기 때문에 향후 리파이낸싱에 따른 배당가능이익 변동성이 존재한다"고 했다.

코람코더원리츠가 담고 있는 서울 여의도 하나증권 본사 사옥/사진=뉴스1 제공

반대로 국내 부동산 자산을 위주로 투자한 리츠들은 상황이 좋았다. 해외와 다르게 국내 오피스 시장의 경우 엔데믹 후에도 사무실로 돌아오는 인력들이 많아 공실률이 낮은 상태다. 공실률이 낮으면 그만큼 안정적인 임대수익이 가능하다. 컬리어스코리아에 따르면 올 3분기 국내 오피스 시장 공실률은 전 분기 대비 0.4%포인트(p) 하락한 1.7%다.

서울 여의도 하나증권빌딩을 단일자산으로 편입한 코람코더원리츠 (4,940원 0.00%)는 올들어 6.09% 올랐다. 지난 2월 신규 임차인 2개를 유치해 NOC(전용면적당 임대비용)가 22만6000원으로 기존보다 5.1% 올랐다.

모두투어리츠 도 기존 호텔 자산인 서울 명동 스타즈호텔 2호점을 320억원에 지난달 매각해 배당 재원이 늘었다는 평가를 받았다. 주가도 올들어 37.82% 올랐다.

전문가들은 고금리 기조가 당분간 계속돼 부동산 시장이 불황을 쉽게 벗어나지 못할 것으로 본다. 이에 리츠 투자자들이 선별적으로 투자에 나서야 한다고 조언한다.

이경자 삼성증권 연구원은 "낙폭과대로 싼 리츠가 아닌 역량을 검증받고 주주 신뢰가 축적돼 2등과의 격차를 벌릴 수 있는 리츠에 집중하라"며 "코람코라이프인프라리츠 , 신한알파리츠 , 이지스밸류리츠 (4,945원 0.00%)를 추천하며 스폰서와 AMC의 균형적 관계로 성장을 보여주고 있는 신한서부티엔디리츠 도 관심을 가질 만하다"고 말했다.